近期熱播的電視連續劇《安家》，向人們展示了房產中介這一行業的風采和內幕，尤其是塑造了店長房似錦這一形象，她以精明、干練和智慧的風范，成為了房介行業的典型代表。
而在北宋的都城汴京，房舍租賃與二手房銷售業務同樣很興旺，像房似錦一樣的房產中介也是數不勝數，但在那時他們被稱為田宅牙人。
田宅牙人享受官府傭金
正因為汴京的房屋中介業發達，所以田宅牙人在溝通田宅買賣需求的同時，往往也會有一些人借助官方賦予的權力，勾結強者，欺行霸市，上下其手，種種違法亂紀的欺詐行為時有發生，不僅擾亂了房產市場，也阻礙了田宅的正常流通。為此，宋廷加強了對“房似錦”們的監管力度，讓他們在享受權利的同時，又履行好自己的義務，使房屋租賃業健康發展。
在汴京房屋的租賃和銷售，買賣形式多樣，手續很是復雜，所以在每一樁田宅的交易中，需要田宅牙人來幫助操作。因為他們具有溝通田宅交易信息、提供居間中介服務、執行政府信用擔保公正功能、監督田宅賦稅、加強交易的規范性的職能，從而成為促進田宅流通的一支令人矚目的職業群體力量。
為了加強對田宅牙人的管理，宋廷針對交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在內的所有牙人都納入官府的控制之下。宋廷規定：經官府登記批準，并發給類似營業執照的“身牌”后，才能從事牙人的活動。據記載，宋政府發給田宅牙人的“身牌”，是一種木質牌子,作為田宅牙人進入市場的行業執照。頒發“身牌”的目的，不僅在于管理牙人，還在于要通過牙人監督商人,從而把官府的控制能力延伸到各個市場和各種物業交換過程中去。
正因為宋代將一部分田宅牙人納入官府的直接控制之下，所以也要替他們著想，官府所收取的稅收中，有一項牙契錢，這實際上就是官府為田宅牙人收取的報酬。關于“牙契錢”的征收比例，后來南宋俞文豹在其《吹劍錄外集》中說：“牙契錢者，民間買田宅即投印契書。嘉佑末，每千錢輸四十；宣和末，陳亨伯經制增為六十；紹興初，孟富文總制又增為一百。”從牙契錢的征收比例來看，這個比例是不斷變化的，一般為田宅價的4%、6%、10%。根據前朝慣例，宋代對其管轄的田宅牙人發放的傭金，為田宅成交額的10%以內，在當時應該屬于相當豐厚的收入。
產權交易前的調查
宋廷為了防止田宅牙人“違法交易，及不印契、不離業、不割稅，以至重疊交易，詞訟連年不決”狀況的發生，對其在田宅交易中的權利、義務進行了全面的法律管控，這就是所謂有權利就有義務。
宋廷規定：田宅的買賣必須通過牙人的居間中介才為國家所認可，這等于授給了田宅牙人特權。在田宅買賣中，賣家必須提供“鬮書砧基”，即“人戶交易，當先憑牙家，索取龜書砧基，指出丘段圍號。”“鬮書”是記錄分家時各當事人所分得具體田產及其座落方位的文書，經過官府蓋印確認的，被稱為“印鬮”。砧基即砧基簿，上面標有田地的四至、數量、形狀等，因圖形像魚鱗，俗稱魚鱗圖，是經戶主與官府共同確認的用來編造地冊及稅額的一種底簿。
有了“鬮書砧基”，田宅牙人就需要根據鬮書、砧基簿的記載，來確認田宅交易的合法性，以防止“一物兩當”的重疊交易行為。田宅牙人必須進行調查，他們一般向見證人了解有無界至爭端和重復典賣情況。因為田宅重復交易而造成他人損失的，田宅牙人必須承擔賠償責任，還要被判刑，所以他們不敢馬虎。對此，《宋刑統·戶婚律·典賣指當論競物業門》明文規定：“有將物業重疊倚當典賣者，本人、牙人、鄰人并契上署名人，各計所欺入己錢數，并準盜論。不受錢減三等，仍征錢還被欺主人，如業主填納罄盡不足者，勒同署契牙保、鄰人等，共同填賠，其物業歸初倚當之主。”這里的規定就是為了避免業主一房兩賣。除了防止重疊交易外，田宅牙人還必須“次問其所親，有無應分人出外未回，及在卑幼未經分析。”這是防止在業主親人之間遺漏田宅的所有權人，造成交易后的糾紛。
除此之外，宅田牙人還必須對寡婦卑幼的土地產權真實性盡到法律義務，否則造成損失的要負法律責任。《宋刑統》卷十三《戶婚律·典賣指當論競物業門》規定：“如是卑幼骨肉蒙昧尊長，專擅典賣、質舉、倚當，或偽署尊長姓名，專擅買賣，其卑幼及牙保引致人等，并當重斷，錢、業各還兩主。”這就是說，宋代法律規定特別注重保護寡婦卑幼的合法田產的權益。在田宅交易之前，田宅牙人必須進行上述程序的調查與核實，才能確保田宅交易符合法律規定，避免爭議和糾紛的發生，對此宋人稱為：“得產有堪合，典賣有牙契。”
訂立契約中的告知
宋代田宅交易中要訂立契約，田宅牙人還要把握好知情權的告知義務。這一階段，田宅牙人首先通知業主的親戚四鄰，因為在當時的社會，宗族關系對土地交易的影響還是很大的，而且有專門的法律規定。《宋刑統·戶婚律·典賣指當論競物業門》就規定：“應典賣、倚當物業，先問房親；房親不要，次問四鄰；四鄰不要，他人并得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。”就是說，在價錢同等的條件下，業主宗族中本房的親戚擁有購置田宅的優先權，其次是業主的四鄰。所以，田宅牙人對于每一樁田宅交易，在其訂立契約階段，要通知這些人參加，以最后敲定田宅的買主和價格。
同時，為了避免因民間契約文書格式與內容的不完備而引起的糾紛，所以對田宅交易也有了相關的規定，這也是田宅牙人所必須遵循的交易原則。宋太宗太平興國八年（983年），國子監丞知開封府司錄參軍事趙孚上言：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰里則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。請下兩京及諸道州府商稅院，集莊宅行人，眾定割移典賣文契各一本，立為榜樣。”趙孚的奏表是說，在當時出現了因為文書格式不當造成的房產交易糾紛有增多的趨勢，需要引起朝廷的注意。他建議官府制定統一的文書契約文本，便于“莊宅行人”即田宅牙人們在辦理房產交易時使用，以減少此類事件的發生。對于這個奏表，宋太宗深以為然，便批準在全國推廣使用。
到了崇寧三年（1104年），宋徽宗“敕諸縣……印賣田宅契書，并從官司印賣。”宋徽宗很聰明，把控田產交易的稅收源頭，在于契約文本的控制，也就相當于統一稅票。這個敕令規定，買賣契約用紙，必須使用由官府統一印賣的官版契紙。為切實推行官板契紙，政和六年（1116年）四月又詔：“人戶典賣田宅，議定價值，限三日先次請買定貼，出外書填，本縣上簿拘催，限三日買正契。”就是說，田宅買賣雙方議定價錢后，要先到官府買定貼，經縣上審查后，再買正契謄抄。官版契約文書被稱為正契，而民間自行書寫的契約被稱為“草契”、“小契”或“白契紙”，而這樣的契約不能聞官納稅，就是容易漏稅。
在這項管理上，田宅牙人發揮了重要作用。在田宅交易時，他們必須監督交易雙方使用官版契約文書，一方面規范了牙契文書，另一方面保證了契稅的征收。
賦稅過割中的監督
田宅契約訂立完畢后，田宅牙人只是完成了中介的義務，他們還必須監督雙方到官府完成田宅賦稅過割的最后一道手續，就是把田宅買賣交割契約呈交官府納稅蓋印，稱為“投稅印契”。據宋徐松的《宋會要輯稿》載，宋徽宗政和元年（1111年）戶部規定：“欲諸以田宅契投稅者，即時當官注籍給憑由，付錢主，限三日勘會。業主、鄰人、牙保、寫契人書字圓備無交加，以所典賣頃畝、田色、間架勘驗原素稅租、免役錢，紐定應割稅租分數，令均平取推，收狀人案。當日于部內對注開放。”這里的記載表明，官府要在田宅交易的契約上加蓋印信，同時另給買主憑證，以保障交易的合法性。同時，原業主應繳納的賦稅數額、免役錢等要過割給新的業主去承擔，并且要在官方賦稅文書上作過戶變更登記。顯然，田宅牙人在田宅交易中負有不可推卸的監管責任。
另外，宋廷曾制定了一種被稱為“手把歷”的表格、登錄簿發給田宅牙人，讓他們擔負起登記與匯報田宅交易資料的職責，從而督促買賣雙方及時抽稅印契，避免偷稅漏稅。如果交易雙方有規避契稅的行為，田宅牙人還有義務向官府陳首告發。據元馬端臨《文獻通考·征榷考》載，宋孝宗乾道七年，戶部發文規定：“每交易一十貫，納正稅錢一貫，除六百七十五文充經、總制錢外，三百二十五文存留，一半充州用，余一半入總制錢賬，如敢隱漏，依上供錢法。人戶違限不納，或於契內減落價貫，規免稅錢，許牙人并出產戶陳首，將物業半給賞，半沒官。”從這個規定可以看出，當時的賦稅比例不低，造成一些業主千方百計偷稅漏稅，就在所難免，所以官府就需要參與者田宅牙人的監管。
由于宋廷重視對“房似錦”們加強管理，不僅保證了田宅交易的正常秩序，而且很好地堵塞了此中的各種漏洞，使因此帶來的國家稅收損失大大減少。顯然，宋代的房屋中介對當時的經濟社會發展，起到了一定的積極作用，塑造了這個行業鮮明的歷史形象。
（作者單位：山東省棗莊市臺兒莊電視臺）