李霄然 北京德和衡律師事務(wù)所合伙人
問(wèn)題介紹
國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中常見(jiàn)的法律行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到法定特殊的限定，這是嚴(yán)格進(jìn)行土地資源管理的應(yīng)有之義。其中的限制之一，就是要求轉(zhuǎn)讓方先取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑔?wèn)題是如果轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有按照法律要求先取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)就簽署了轉(zhuǎn)讓合同，那么轉(zhuǎn)讓合同效力如何？該問(wèn)題涉及到國(guó)有土地使用權(quán)相關(guān)限制問(wèn)題，物權(quán)變動(dòng)的基本規(guī)則，合同的有效、無(wú)效、效力待定問(wèn)題，以下內(nèi)容圍繞該問(wèn)題予以分析，并結(jié)合最高人民法院案例闡釋。
實(shí)務(wù)分析
一、《城市房地產(chǎn)管理法》第39條的限制----轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)具備已辦理土地使用權(quán)證書(shū)的條件。
我國(guó)對(duì)土地資源利用采取嚴(yán)格的管控制度，國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并不能像普通商品一樣自由交易，這是國(guó)家對(duì)稀缺的土地資源的必要保護(hù)。國(guó)有土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中被單獨(dú)創(chuàng)設(shè)出來(lái)，成為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，并由《物權(quán)法》確立為用益物權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)在滿(mǎn)足特定條件后可進(jìn)行流轉(zhuǎn)，通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓方式為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所提供必須的生產(chǎn)資料。國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到一系列限制，其中《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。” 第三十九條明確要求轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書(shū)（特指轉(zhuǎn)讓出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，若轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)上則適用劃撥土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則）。
此外，在《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款作出相應(yīng)規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>
（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的。之所以通過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出上述限制規(guī)定，主要原因是保護(hù)土地資源的合理利用，防止對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)炒賣(mài)、投機(jī)現(xiàn)象。
二、違反《城市房地產(chǎn)管理法》第39條關(guān)于具備土地使用權(quán)證的限制條件簽署的轉(zhuǎn)讓合同，是否屬于違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制規(guī)范無(wú)效？還是按照債權(quán)合同+登記事實(shí)的物權(quán)變動(dòng)模式認(rèn)定為有效？
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款是強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)疑，規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合相應(yīng)條件。結(jié)合前述內(nèi)容，第三十九條規(guī)定具備國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的必備條件之一，該規(guī)定是國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)嚴(yán)格管控、防止炒地的具體法律體現(xiàn)。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為不具備國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)情況下，不能轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，如果簽署了轉(zhuǎn)讓合同，應(yīng)當(dāng)否定合同效力，符合立法本意。
從物權(quán)變動(dòng)模式角度看，我國(guó)采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。物權(quán)變動(dòng)的主要模式包括意思主義、形式主義，形式主義中又分為物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。意思主義是指當(dāng)事人通過(guò)意思表示即可實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng),[1]《法國(guó)民法典》采用意思主義。形式主義，是指當(dāng)事人通過(guò)債權(quán)意思表示，再加上登記或者交付的特定方式實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。其中，物權(quán)形式主義，是指物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，除了債權(quán)意思以外，還必須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示，并履行登記或交付的法定方式 ，《德國(guó)民法典》采取物權(quán)形式主義。債權(quán)形式主義，是指物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，以債權(quán)意思表示，加上交付或登記事實(shí)行為（無(wú)需單獨(dú)的物權(quán)變動(dòng)意思表示）實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)的方式。我國(guó)《民法典》第二百零八條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。” 第二百零九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”第二百二十四條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)越桓稌r(shí)發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”可見(jiàn)我國(guó)關(guān)于物權(quán)變動(dòng)模式是合意加公示的模式，實(shí)際上采取了一種以債權(quán)形式主義為原則，以公示對(duì)抗主義為例外的二元物權(quán)變動(dòng)模式。[2]物權(quán)變動(dòng)包括物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。物權(quán)的設(shè)立是物權(quán)從無(wú)到有的過(guò)程，是物權(quán)的創(chuàng)設(shè)行為；物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是將以創(chuàng)設(shè)產(chǎn)生后的物權(quán)，在不同的主體之間進(jìn)行轉(zhuǎn)移，是對(duì)已有物權(quán)的流轉(zhuǎn)行為。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕婕拔餀?quán)轉(zhuǎn)讓方式下的物權(quán)變動(dòng)。如前述，我國(guó)采取債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)合同+交付/登記模式。在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，當(dāng)事人簽署國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，屬于債權(quán)意思表示達(dá)成，根據(jù)債權(quán)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，再行辦理登記則可以實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是物權(quán)變動(dòng)的原因，完成登記取得物權(quán)是合同的結(jié)果，原因行為和物權(quán)變動(dòng)結(jié)果相分離，不因未經(jīng)登記而影響合同效力。因此，有觀點(diǎn)認(rèn)為根據(jù)物權(quán)變動(dòng)模式和規(guī)則看，國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不因轉(zhuǎn)讓方未取得土地證而無(wú)效。
三、最高人民法院司法解釋規(guī)定為效力待定合同
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》）第九條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。” 最高人民法院沒(méi)有采用無(wú)效觀點(diǎn)或有效觀點(diǎn)，而是按照效力待定的思路制定本條解釋內(nèi)容。最高人民法院認(rèn)為，由于我國(guó)民事立法在物權(quán)變動(dòng)采取的是債權(quán)形式主義的模式，沒(méi)有嚴(yán)格區(qū)分負(fù)擔(dān)行為和處分行為的物權(quán)行為理論，按照《合同法》第130條（《民法典》第五百九十五條）“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)讓轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人逾期支付價(jià)款的合同”的規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同定義將處分行為納入債權(quán)行為之中，而在債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下無(wú)權(quán)處分行為實(shí)際所指又為對(duì)特定標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)的當(dāng)事人所訂立的以引起標(biāo)的物物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同，因此將無(wú)權(quán)處分行為按照效力待定觀點(diǎn)中的債權(quán)合同效力待定處理較為符合我國(guó)當(dāng)前《城市房地產(chǎn)管理法》和《合同法》的立法精神。[3]值得注意的是，于2012年實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。” 最高人民法院在買(mǎi)賣(mài)合同范疇內(nèi)確立無(wú)權(quán)處分合同不再按照效力待定合同對(duì)待，而是根據(jù)物權(quán)的原因行為與結(jié)果相分離的思路，規(guī)定買(mǎi)賣(mài)合同領(lǐng)域中的無(wú)權(quán)處分合同為有效合同。未來(lái)，《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第九條繼續(xù)保持以效力待定規(guī)則處理此類(lèi)問(wèn)題，還是會(huì)隨著對(duì)無(wú)權(quán)處分行為效力認(rèn)識(shí)的發(fā)展而發(fā)生改變，建議讀者們可對(duì)該問(wèn)題持續(xù)關(guān)注。
根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第九條的規(guī)定，未取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)情況下簽署的轉(zhuǎn)讓合同效力待定，但是效力待定的時(shí)間期限是明確的，解釋第九條規(guī)定，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。反之，起訴后仍未取得土地證或者批準(zhǔn)的，則按照無(wú)效合同處理。
實(shí)務(wù)中有幾點(diǎn)需要注意。一是第九條規(guī)定的起訴，既包括轉(zhuǎn)讓方起訴，也包括受讓方起訴。二是第九條規(guī)定的“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓”情形，在實(shí)踐中“同意”的表現(xiàn)形式并非一定以書(shū)面同意、批復(fù)等方式出現(xiàn)，而是結(jié)合案件具體情況、政府前后行為綜合判斷有權(quán)政府是否已經(jīng)同意轉(zhuǎn)讓。三是第九條所規(guī)定的“轉(zhuǎn)讓方未取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)”，一種情形是如字面理解，還有一種情況是曾有些地方的土地管理部門(mén)在繳納出讓金后不頒發(fā)土地證，只頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，待項(xiàng)目順利建成后才將土地證、房產(chǎn)證一并頒發(fā)一個(gè)土地房產(chǎn)證，對(duì)此應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，認(rèn)定合同有效。
四、本問(wèn)題與幾個(gè)相似問(wèn)題的區(qū)別
（一）本問(wèn)題需注意與一種情況相區(qū)別：簽署合同轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，未辦理變更登記，至產(chǎn)生糾紛起訴前仍未變更土地使用權(quán)證書(shū)的，轉(zhuǎn)讓合同效力如何？根據(jù)《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第八條：“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。” 故，這種情形下轉(zhuǎn)讓合同是有效的。
（二）本問(wèn)題需注意與另外一種情況區(qū)別：國(guó)有土地開(kāi)荒后用于農(nóng)業(yè)用途，即國(guó)有農(nóng)用地、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)，對(duì)此類(lèi)土地轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒苤苯舆m用集體土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，也不能直接適用《城市房地產(chǎn)管理法》以及《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》等關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地的規(guī)范。轉(zhuǎn)讓國(guó)有農(nóng)用土地合同效力問(wèn)題，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于國(guó)有土地開(kāi)荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案件如何適用法律問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：“對(duì)于國(guó)有土地開(kāi)荒后用于農(nóng)耕的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓方未取得土地使用權(quán)證書(shū)為由請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，人民法院依法不予支持；當(dāng)事人根據(jù)合同約定主張對(duì)方當(dāng)事人履行辦理土地使用權(quán)證書(shū)義務(wù)的，人民法院依法應(yīng)予支持。”
（三）本問(wèn)題需注意再與一種情況區(qū)別：轉(zhuǎn)讓未取得房產(chǎn)證書(shū)的房屋，不能類(lèi)推為無(wú)效。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，是將房屋以有價(jià)方式轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，屬于買(mǎi)賣(mài)合同范疇。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。” 故，不因轉(zhuǎn)讓方未取得所有權(quán)證書(shū)而導(dǎo)致合同無(wú)效。
參考案例
廣州市金盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與廣州僑實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案，載《民事審判指導(dǎo)與參考》2008年第4期
相關(guān)裁判要旨分析：
案涉轉(zhuǎn)讓合同并非典型的、法律關(guān)系清晰的國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，其中包含了諸多關(guān)于雙方合作的內(nèi)容，處理此類(lèi)案件首要的問(wèn)題是界定基礎(chǔ)法律關(guān)系性質(zhì)。本案中審理法院圍繞房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同的共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)“三共”特征，對(duì)照案涉合同予以分析，認(rèn)定案涉合同雖然涉及共同合作的內(nèi)容，但約定一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也不享有開(kāi)發(fā)收益，據(jù)此認(rèn)定案涉合同為國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)，而非合作開(kāi)發(fā)合同。
在確定國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)后，人民法院根據(jù)基礎(chǔ)法律關(guān)系性質(zhì)，尋找適用的法律。本案一個(gè)重要事實(shí)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署在先，之后轉(zhuǎn)讓方辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，再后雙方發(fā)生爭(zhēng)議進(jìn)入訴訟。因此，本案屬于起訴前辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)情況，人民法院適用《國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋》第九條的規(guī)定，認(rèn)定案涉國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效。
判決內(nèi)容摘要：
2003年1月29日，廣州僑實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（甲方，以下簡(jiǎn)稱(chēng)僑實(shí)公司）與廣州市金盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（乙方，以下簡(jiǎn)稱(chēng)金盛公司）簽訂《轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)中山三路僑實(shí)大廈項(xiàng)目合同》（下稱(chēng)《轉(zhuǎn)讓合同》），約定：（一）本項(xiàng)目位于中山三路125-151號(hào)及榮華北地段，核準(zhǔn)用地面積為5178平方米。本項(xiàng)目由甲方已完成用地范圍內(nèi)原住戶(hù)和商鋪的全部臨遷安置和已完成基礎(chǔ)開(kāi)挖、護(hù)壁樁工程以及部分樁基工作量。（二）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式和轉(zhuǎn)讓條件。1.轉(zhuǎn)讓方式：（1）由乙方補(bǔ)償甲方在本項(xiàng)目已支付的全部臨遷費(fèi)及墊支的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和預(yù)交的有關(guān)費(fèi)用共3200萬(wàn)元整。（2）簽訂合同后，由乙方組織實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)、臨遷費(fèi)等所有資金至將該地建成樓房，由乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的全面工作。2.由甲方提供中山三路125-151號(hào)及榮華北地段的用地面積5178平方米土地及施工現(xiàn)狀進(jìn)行合作；并由甲方提供該用地開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等方面須向政府審批手續(xù)的文件和資料。3.合同簽訂并辦理更改該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)屬的名稱(chēng)后，乙方擁有對(duì)該項(xiàng)目的全部經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)、建設(shè)和銷(xiāo)售權(quán)、除回遷外的全部房屋產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和物業(yè)管理權(quán)。屆時(shí)甲方單位不再參與本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和分配，不承擔(dān)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。4....。
2003年7月22日，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局向金盛公司頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》。另查明：涉案中山三路125-151號(hào)及榮華北地段項(xiàng)目曾用名“中興大廈”、“僑實(shí)大廈”，現(xiàn)名為“金寶怡庭”，該在建項(xiàng)目已于2006年7月完成建筑封頂。
還查明：僑實(shí)公司與案外人廣東中興經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司（下稱(chēng)中興公司）于1999年5月29日簽訂了一份《合作開(kāi)發(fā)合同》，約定雙方合作開(kāi)發(fā)廣州市中山三路125-151號(hào)及榮華北地段，由于雙方在履行合同的過(guò)程中一直未能成立項(xiàng)目公司，合作合同未能繼續(xù)履行，遂引起糾紛。2002年12月25日，廣州仲裁委員會(huì)受理了申請(qǐng)人中興公司以?xún)S實(shí)公司為被申請(qǐng)人提起的合作合同糾紛仲裁申請(qǐng)，做出了（2002）穗仲案字第1189號(hào)《裁決書(shū)》，就雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的合同效力部分先行裁決如下：（一）中興公司與僑實(shí)公司于1999年5月29日簽訂的《合作開(kāi)發(fā)合同》無(wú)效；（二）僑實(shí)公司返還中興公司給付的項(xiàng)目合作費(fèi)...。2003年9月10日，中興公司以?xún)S實(shí)公司為被告、以金盛公司為第三人，以?xún)S實(shí)公司為了逃廢其對(duì)中興公司的巨額債務(wù)，與金盛公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，將價(jià)值7500萬(wàn)元的標(biāo)的物以1500萬(wàn)元的不合理低價(jià)轉(zhuǎn)讓給金盛公司，損害了其合法權(quán)益為由，向廣州市中級(jí)人民法院提起訴訟并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，訴求撤銷(xiāo)僑實(shí)公司與金盛公司簽訂的《廣州市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。廣州市中級(jí)人民法院受理后，于2003年11月13日裁定凍結(jié)僑實(shí)公司和金盛公司價(jià)值1500萬(wàn)元的銀行存款或查封、扣押其他等值的財(cái)產(chǎn)；同日，該院查封了金盛公司位于廣州市中山三路125-151號(hào)及榮華北地塊。2004年8月16日，金盛公司與中興公司雙方簽訂《和解協(xié)議》，金盛公司同意向中興公司支付1300萬(wàn)元補(bǔ)償款（分三期支付），以終結(jié)中興公司訴僑實(shí)公司與金盛公司土地轉(zhuǎn)讓合同撤銷(xiāo)權(quán)糾紛案的訴訟。中興公司同意在收到金盛公司的全部款項(xiàng)后，不再對(duì)金盛公司與僑實(shí)公司簽訂的土地轉(zhuǎn)讓合同行使撤銷(xiāo)權(quán)或其他權(quán)利，以及對(duì)上述案件涉及的廣州市中山三路125-151號(hào)及榮華北地段土地不得再以任何理由主張任何權(quán)利，并在收到全部款項(xiàng)后2個(gè)工作日內(nèi)，向廣州市中級(jí)人民法院提交撒訴申請(qǐng)和解除對(duì)上述土地的查封申請(qǐng)。后，廣州市中級(jí)人民法院解除對(duì)廣州市中山三路125-151號(hào)及榮華北地段的查封。
2006年8月11日，僑實(shí)公司向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1.金盛公司提交回遷方案，支付臨遷費(fèi)用1178萬(wàn)元；2.金盛公司支付土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款1760萬(wàn)元...。金盛公司向一審法院提起反訴稱(chēng)：由于僑實(shí)公司故意向金盛公司隱瞞涉案地塊存在糾紛的事實(shí)，導(dǎo)致該地塊被查封，造成金盛公司向中興公司支付1300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)的經(jīng)濟(jì)損失，故請(qǐng)求判令：1.僑實(shí)公司向金盛公司賠償經(jīng)濟(jì)損失1300 萬(wàn)元及利息。2...。
該案審理首先涉及案涉轉(zhuǎn)讓合同性質(zhì)和效力問(wèn)題，對(duì)此，一審廣東省高級(jí)人民法院主要觀點(diǎn)如下（二審最高人民法院予以認(rèn)同）：僑實(shí)公司與金盛公司在2003年1月29日簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》中約定，由僑實(shí)公司提供中山三路125-151號(hào)及榮華北地段的用地面積5178平方米及施工現(xiàn)狀進(jìn)行合作，由金盛公司補(bǔ)償僑實(shí)公司在該項(xiàng)目已支付的全部臨遷費(fèi)及墊支的 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和預(yù)交的有關(guān)費(fèi)用共3200萬(wàn)元。合同簽訂并辦理更改該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)屬的名稱(chēng)后，金盛公司擁有對(duì)該項(xiàng)目的全部經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)、建設(shè)和銷(xiāo)售權(quán)、除回遷外的全部房屋產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和物業(yè)管理權(quán)，屆時(shí)僑實(shí)公司不再參與該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)和分配，不承擔(dān)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。上述合同約定的內(nèi)容雖有關(guān)于合作開(kāi)發(fā)的表述，但合同中明確約定僑實(shí)公司既不參與項(xiàng)目的分配，也不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。可見(jiàn)，雙方簽訂的合同雖名為轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)合同，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。因此，雙方糾紛的性質(zhì)應(yīng)確定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛。僑實(shí)公司在與金盛公司簽訂《轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)，作為轉(zhuǎn)讓方的僑實(shí)公司尚未取得上述涉案地塊的土地使用權(quán)證書(shū)，該《轉(zhuǎn)讓合同》應(yīng)屬于效力待定合同。但在2003年7月22日，經(jīng)廣州市人民政府批準(zhǔn)同意，受讓方金盛公司取得了上述涉案土地的《國(guó)有土地使用證》，即雙方的轉(zhuǎn)讓行為在本案起訴前已經(jīng)獲得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)同意。因此，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第9條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定，僑實(shí)公司與金盛公司簽訂的《轉(zhuǎn)讓合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)依法認(rèn)定為有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依合同的約定履行義務(wù)。
相關(guān)規(guī)范
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；
（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第九條 轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或者由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
注釋
[1] 王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001版，第25頁(yè)。
[2] 王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年版，第252頁(yè)。
[3] 最高人民法院民事審判第一庭：《最高人民法院國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用》，人民法院出版社2015版，第112頁(yè)。