展開主題之前，先讓我們看看相隔大半個世紀前的若干新聞報道：公元1930年6月15日上海《申報》報道，“陶爾斐斯路一大房東將該屋以巨額頂費頂給別人，通告客戶限期遷讓，否則停止水電，并召來十余人前來示威，在房間內堆放馬桶，還毆辱了2位婦女……”。1949年10月7日《申報》載：上海市一開棺材店的房東，為向房客收回房屋，竟率眾運去棺材11口放置房客家中；甚至將死嬰放到房客室內，久不收殮。……
距離我們今天不遠的數年前，2002年2月某日《青年報》報道：秦皇島市一承租人和房東就房屋租金問題不能達成一致，承租人又執意不肯搬出。女房主為驅逐房客使出“高招”，在用磚頭將店門的玻璃砸破后，將自己租出去的兩間門店內分別潑入了一桶大便，滿屋的污穢讓房客無法停留。雙方因此再起糾紛。又據北京千龍新聞網報道，數年前，北京宣武區一房東為了逼房客搬遷，竟派人將屋頂掀除導致房客無處安身。
人們自然會發問，如果說發生在大半個世紀以前上海灘上的舊聞，是由于“歷史條件的局限”和“舊社會的惡習”， 那么，本世紀初發生在那些已經開始步入現代化發展的城市里的“新聞”，大概是偶然發生的吧？調查研究的結果表明，情況并不像人們想象的那么輕松和樂觀。
筆者曾在幾年前專門走訪了深圳和廣州等地的私房租賃聚集區。對房屋租賃糾紛中的有關案例進行了實地調查研究。在深圳的白石洲、下沙等地，我反復地追問這些房東們一個簡單的問題：當房東與房客發生糾紛的情況下（比如追討房租未果等），房客又滯留在物業內不愿搬出時，你們房東怎么辦？得到的答復幾乎是異口同聲：先斷電，再斷水；如果房客仍堅持不搬出，還可以派人上門打鬧并將房客的家具雜物等扔出門外并強制換鎖等等。在這些房屋租賃集中的地區，由此矛盾升級，最終大打出手的案例屢見不鮮。其情景很容易讓人聯想起老電影“七十二家房客”中一連串經典鏡頭。
我提醒這些房東們，這類的方式是非理性的、粗暴的，不人道的，也是違法的。如果房間里有嬰兒或老人，你們也采取這樣粗暴的“驅逐房客”方法嗎？為這種事鬧出人命來值得嗎？看得出，這些房東們對此類問題從來就不屑一顧。
我還告訴他們一個真實的案例，在美國的舊金山，有一個老華僑靠租賃房屋為生，因為與房客發生糾紛，就采取了斷水斷電的方法對抗房客們。最后該華僑被警察逮捕并被判刑坐牢數年。說到這里，這些房東們似乎更理直氣壯，他們說：“美國永遠是美國，中國永遠是中國。中國永遠都不會搞美國那一套。”的確，在中國民間習慣看來，這些粗暴的方式往往又是異常“便捷有效”的。不難想象，倘若有人打算將這類非理性的糾紛處理方式納入有中國法制特色的“本土資源”的話，大概不乏有人信之誠篤。
自1949年建國以來，房東這兩個字對大多數中國人而言，曾是很陌生的。
有充分的證據表明，一個被稱為“房東階層”的群體正在中國勃然興起。這一階層在改革開放之初就應運而生。以北京市為例，據有關資料表明，北京市可用于出租的房屋面積早已超出上億平方米，按比例北京市房屋總量的40%以上都可以用來出租。北京流動人口多，同時北京每年要增加10萬以上常住人口，每年五六萬對青年要組成新的家庭，另外房屋拆遷過程中對租房也有需求。北京市對出租房的需求量極大。隨著市場的活躍，買房用來租賃投資的人也越來越多。有報道說有一溫州人在北京有近50處房產用來出租。
在深圳，人們習慣稱那些用土地換取足夠房產并倚賴出租為生的人為原住民房東。曾有數據顯示，深圳有大約近億平方米的建筑為這些老房東們所有，如果按照深圳2003年的房地產銷售面積來計算，大約可以繼續銷售10年。若干年前，深圳福田城中村改造將拆除620萬平方米的建筑，75%的私宅將被拆除，近半新增建筑將用于支付這些老房東的賠償。顯然，房屋出租業已經成為這個群體的旱澇保收的行業。
房東房客雙方發生糾紛后，如何合法地驅逐房客？對很多包括法律專家在內人的來說，聽起來似乎是個很簡單的問題。其實不然。房屋租賃糾紛發生后，爭議可能觸及的不僅僅包括租賃合同法律關系，不動產的物權關系，還涉及到房客本身的人身權利；以及由于被驅逐的房客在步出私人領地后如果“無家可歸”還可能給社會公眾帶來負擔，由此導致國家的公權力涉入這個傳統的私法領域，等等。毫不夸張地講，長期以來，如何依照各國的實際國情，設計一個切實可行的驅逐房客的法律程序并最大限度地降低社會為此付出的成本，已成為一個亟待解決的法律難題。
不庸諱言，這是一個我國法學界長期以來未曾加以充分研究過的一個領域。我們遺憾地發現：和民法和民事訴訟法學中其他的問題相比較，有關處理房東房客之間租賃糾紛的理論研究和實踐，已經被人們忽視到了驚人的程度。
值得慶幸的是，今天的中國，不可能是深圳下沙村的房東們想象的那樣“永遠”不變的中國了。二十世紀的中國法律體系（盡管已經被中國領導人宣布成功“建成了”）已經無法挽回地進入了國際制度的競技場，無論是憲政改革這樣的高端法律理論，還是“房東房客糾紛”這樣的低端法庭技術，都已經被烤在了國際法律制度和法律技術之格斗廣場的火爐上。誰讓地球不僅是圓的，而且還是平的呢？
如同改革開放30多年來我們的習慣做法一樣，我們不得不來環顧一下歐美發達國家在這方面的立法和司法經驗。
不動產租賃現象可以追溯到早期的封建農業社會。據西方權威法律史專家考證，在并不存在公寓樓宇和購物中心的古代中世紀，甚至上溯到整個十九世紀期間，不動產租賃法律調整的主要對象還是指用于耕作的農業土地。
由于沿襲了英國早期的法律制度，在英美法中，房東一詞至今仍然和地主（LANDLORD）一詞混合使用。然而，“地主”這個詞匯在新中國的政治詞典里曾經是個同歐洲中世紀“異教徒”一樣可怕的罪名，至今還讓不少令人心有余悸。在國內，人們更樂于使用房東或業主這類詞匯。（不過聽說，近年來“情況正在起著變化”。在大學里，有些同學談起自己的家族，喜歡說自己爺爺以前那輩并不是放牛娃而是大地主，大家每每投以羨慕的目光，敘述者自己也感覺倍兒有面子。至于“俺爹俺娘”當紅衛兵“打砸搶”的那段可恥經歷，絕少有人提及。）
在美國這個世界上最富有的國家里，其實并不是人人都當地主和房東的。據有關統計，在美國，大約有40%的人不擁有房屋并需要常年靠租房居住。所以，有關房東（LANDLORD）與房客（TENANT）之間的法律訴訟在美國實屬十分常見，以至于在美國不少州的法院里設有專門處理房東房客糾紛的一個法庭，名叫Unlawful Detainer Court （非法占住案法庭，有人徑直稱其為“驅逐房客法庭”);相關的訴訟稱為 Unlawful Detainer lawsuit（非法占住之訴)。這個法庭的法官十分忙碌，除了節假日外，幾乎天天開庭，通常每天要審理十幾個案件。因為此類案件情節并不復雜，絕大部分案件都是當天做出裁定并及時獲得執行。法庭的權威和效率之高，令人驚嘆。
在美國，屋東要驅逐房客，如果協商無效，依法必須先經法律程序，獲得法官的司法裁決。任何擅自采用私刑手段（包括中斷水電，威脅恐嚇以及其他暴力方式）驅逐房客的房東，都有可能觸犯刑律并承擔刑事責任，給房客財產和精神造成侵害的，還應當承擔民事賠償責任。
在美國加利福尼亞州，依據法律，房東在驅逐未按時付房租的房客時，可先以口頭通知房客欠繳房租。如房客依然欠繳房租，房東三天之后可向房屋法庭申請驅逐，法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭，法官將采信原告說詞，進行缺席宣判。
驅逐房客可用的理由有兩種：當房客無法按時交房租時，可采未付房租（non-payment）；而當房客違約對房屋的使用超出原先協議的范圍，如私下轉租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居的生活形成妨礙時，可以以霸占（holdover）為由驅逐。
在有些場合，房東在法庭上并不是理所當然的贏家。如果房客有證據表明房東的過失或送達通知的錯誤，那么整個訴訟程序可能會增加到數月才能完成。如果房東敗訴，租約不僅將繼續履行，有時還要賠償房客的相關損失。
如果房東勝訴并取得判決書（Writ，英美法稱之為恢復不動產占有的執行令狀）后，只有法庭警察負責執行法院的驅逐令，房東不得以任何私人手段借機對房客采取精神或實體的威脅與騷擾。房客必須在限定時間內自行搬離。房客搬離后，房東才有權換鎖。如果房客在限定時間拒絕搬離，或搬離后再次返回房間，房客有權報警。警察可以依法以非法侵入私人物業的罪名將房客逮捕并起訴。房客搬離后，房東有權換鎖，并將房客的私人物品在限定的時間內做出妥善保管。
這些規則看上去具體而繁瑣，但其實質上體現出一個法治國家在處理“不動產強制程序”方面的基本原則：理性、和平、有序和公平。其法律意義實際上已經超出了房東房客糾紛中“驅逐房客”這樣的具體案由。
除了美國的司法經驗外，筆者還研究了法國和加拿大等國的類似法規和司法案例。盡管這些西方發達國家存在著司法傳統方面的差異，在具體處理方式上各有特點，但在基本原則方面是一致的，這就是：對不動產占有人采取強制驅逐，必須進入法律程序，無論是政府行政機構還是民事權利主體，都不得以任何暴力方式行使此項行為。盡管西方國家早年在這個領域的確也曾有過野蠻的記錄，但今天這些做法，無不昭示著人類文明的進步。
在西方國家十九世紀前后的法律法典中，法律明顯地傾向于保護不動產所有人（如房東）的權利，并對承租一方設置的嚴苛的條件，例如，對承租人而言，如果超期占有不動產超過期限（哪怕是超期一天），也要在法律上承擔支付不動產所有人整個期間的租金。在英美的普通法里，法律給了土地所有人過多的權利，而對承租人對抗土地所有人方面則保留了極為有限的空間。包括馬克思在內的社會主義思想家們都曾對此提出過深刻的批判。
值得注意的是，人類進入二十世紀后，情況開始發生了改變。歐美國家在最近幾十年的立法和司法實踐中，開始注意保護社會弱勢群體的權益，比如在有些人口密集的大城市內，立法禁止房東任意提高房租和惡意驅趕房客。比如，在有租房管控（Rent Control）的城市里，房東必須有正當的理由才可以終止租約。有統計數字表明，在歐美發達國家里，那些“無家可歸”的流浪漢中有不少人是被房東趕出房門后流落街頭的。所以，這些國家的政府紛紛制定法規，在限制房東對房客實施“惡意驅趕”的同時，對這些“弱勢房客群體”提供必要的社會救濟，包括協助支付房租和設立免費庇護所等。
今天看來，需要反復提醒人們的是，馬克思在《資本論》中所解剖的資本主義，不過是資本主義的初級階段。資本主義也在不斷發展、演變，以適應時代的要求。今天的資本主義社會已經是一種含有許多社會民主主義因素的社會，這個社會在高稅收高福利、救濟老人、兒童、失業者、貧困者的福利方面，甚至遠遠超過那些社會主義國家。
遺憾地是，在中國，不動產租賃活動盡管歷史悠久，但是千百年來整個社會并沒有發展出成型的和復雜多樣的商業模式，國家也沒有對應的法律協調和管理制度，歷代統治者往往都視不動產租賃活動為私人瑣事而聽任民間習慣法支配。
如果我們的想象力稍微豐富一點兒，不難想象到，中國千百年里農民起義的緣由幾乎也和這塊土地上缺乏一個合理的“不動產強制程序”有關。很多研究案例證明，在“舊社會”，當農民欠繳地租或拒交地租的時候，地主通常會選擇從農民手里收回土地以更換新的佃戶，但農民往往拒絕交還土地。在缺乏成型的司法制度而且官府又袖手旁觀的情況下，地主則往往建立私人武裝（如團丁等）并私設公堂，可能由此引發地主和貧苦農民之間的大量暴力沖突。此類矛盾積累到一定程度，大量破產的農民便揭竿而起，起義或革命勢不可擋。
還有，中國大陸今天聚集著城鄉各類矛盾焦點的“強制拆遷”，其中也充滿了各種各樣的“民間私刑”，難道不是也和這塊土地上長期缺乏一個具體合理的“不動產強制程序”有關嗎？最具諷刺意味的是，最早將“不動產強制法律程序”帶來中國的，竟是1900年后占領了天津后力圖恢復社會秩序的八國聯軍（《南方周末》曾有專文敘述此事）。
最后，想和諸位分享一下張藝謀的經典影片《活著》（根據余華同名小說改編，至今在大陸未獲公映）里的兩個有趣情節，與本文討論的“不動產強制程序”有點關聯，十分令人回味。
情節一：嗜賭如命的富貴（葛優扮演）在賭場里將自家僅剩的一座房產輸給了本鎮皮影戲班子老板龍二。依照“萬惡的舊社會”說法，“賭債也是債”。所以，按照“老規矩”，在鎮上長老們的監督下，雙方按手印畫押，房子過戶給了龍二。我看到這個情節時，不禁想到，假如富貴不愿意搬出房子，龍二該怎么辦呢？顯然，那個年代是沒有什么法院來管這碼事的。除了找人來動手打鬧，估計龍二不會有什么更好的辦法。
情節二：富貴把房子輸給龍二以后不久，共產黨在國共內戰中獲勝并取得了政權。此刻戲劇性的情節出現了：在新政權劃定的階級成分里，龍二成了地主，富貴成了貧民。政府搞土改要沒收龍二的房子，龍二拒絕交出房產搬家走人并且一把火將房子燒成灰燼。接著龍二被作為“反革命分子”判處死刑立即執行。槍斃龍二那天，富貴聽見了槍響，嚇得尿濕了褲子。急忙跑回家和太太家珍(鞏俐扮演)說：“一共五槍，打得實實的，把龍二給斃了。當初如果我不把房子輸給龍二，這五槍肯定就會打在我身上”。從法律上說，這也算是個“不動產強制執行”案件吧！不過，看到這個情節，學法律的人大概會失魂落魄的。在革命的年代，有誰會來聽你講“強制驅逐不動產占有人的法律程序”呢？