一、關(guān)于農(nóng)地“三權(quán)分置”制度
（一）三個概念的使用場合
土地承包經(jīng)營權(quán)、土地承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)這三個概念使用的場合和條件是：在農(nóng)戶親自行使土地承包經(jīng)營權(quán)不流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的情況下，無需使用土地經(jīng)營權(quán)的概念，僅有土地承包經(jīng)營權(quán)的概念；只有在農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的情況下，才有使用土地承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)的必要，土地承包經(jīng)營權(quán)被分成土地承包權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶享有其中的土地承包權(quán)，受讓權(quán)利者享有和行使土地經(jīng)營權(quán)。
（二）對土地經(jīng)營權(quán)的定性和定位
對于土地經(jīng)營權(quán)，民法典的設(shè)計(jì)本意是，在實(shí)務(wù)中，不同的主體對土地經(jīng)營權(quán)設(shè)立時長的實(shí)際需求不同，大體可以5年為時間節(jié)點(diǎn)，5年以上期限的經(jīng)過登記可以為物權(quán)，5年以下的因期限較短不予登記，僅作債權(quán)。
但這并非最佳方案，將土地經(jīng)營權(quán)定性為物權(quán)利大于弊。將土地經(jīng)營權(quán)定性為債權(quán)，會受到債的相對性限制，有時無法對抗第三人。而定位為物權(quán)則可以克服這一弱點(diǎn)。同時，就利用土地經(jīng)營權(quán)融資而言，若土地經(jīng)營權(quán)為債權(quán)，那么所設(shè)擔(dān)保權(quán)是債權(quán)質(zhì)權(quán)，在設(shè)立擔(dān)保權(quán)方面不夠順暢。首先，在債權(quán)質(zhì)的設(shè)立方面，目前尚無統(tǒng)一的生效要件，以土地經(jīng)營權(quán)出質(zhì)時，債權(quán)質(zhì)于何時設(shè)立，存在疑問。其次，依現(xiàn)行登記制度，債權(quán)質(zhì)由哪個機(jī)構(gòu)登記尚不清楚。此外，土地經(jīng)營權(quán)作為債權(quán)入股與作為物權(quán)入股，在財(cái)會手續(xù)、納稅科目及流程方面，都存在差異。
且不宜僅從存續(xù)期限的長短、登記與否等角度來作判斷為物權(quán)還是債權(quán)。以存續(xù)期限長短來決定民事權(quán)利是債權(quán)還是物權(quán)不妥。應(yīng)當(dāng)關(guān)注物權(quán)在個案中的目的及功能，并區(qū)分法律設(shè)計(jì)的物權(quán)存續(xù)期限與當(dāng)事人選定的物權(quán)存續(xù)期限。此外，以登記與否作為界分物權(quán)和債權(quán)的準(zhǔn)繩也不足以說服人，因?yàn)樵凇睹穹ǖ洹分杏行?quán)利雖未登記卻作為物權(quán)。
但是通過出租/轉(zhuǎn)包、合同式聯(lián)營的方式流轉(zhuǎn)而形成的土地經(jīng)營權(quán)，被定性和定位為債權(quán)，更為妥當(dāng)。其一，在合同法領(lǐng)域，租賃合同項(xiàng)下的租賃權(quán)是物權(quán)化的債權(quán)，在除了買賣不破租賃的場合下，都符合債權(quán)的平等性、相對性屬性。其二，在法律適用方面，出租/轉(zhuǎn)包、合同式聯(lián)營適用合同法，而非物權(quán)法。
二、建設(shè)用地使用權(quán)制度及其釋評
（一）《民法典》對于建設(shè)用地使用權(quán)制度的發(fā)展
《民法典》在建設(shè)用地使用權(quán)方面的一項(xiàng)重大變化是，第361條（“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理的法律規(guī)定辦理”）雖與《物權(quán)法》第151條在表達(dá)語句方面類似，但其精神實(shí)質(zhì)卻大不相同。第361條指向的土地管理法是2019年修正的《土地管理法》而非2004年《土地管理法》，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)性方面發(fā)生了實(shí)質(zhì)上的變化：從必須“先征收，再出讓”轉(zhuǎn)變?yōu)榇_立了集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的一系列規(guī)則。
（二）防止集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)制度被不當(dāng)擴(kuò)大化
但由此可能帶來的問題是，有人假道2019年《土地管理法》第45條第1款第5項(xiàng)關(guān)于“在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，經(jīng)省級以上人民政府批準(zhǔn)由縣級以上地方人民政府組織實(shí)施的成片開發(fā)建設(shè)需要用地的”的規(guī)定，偏離第63條的立法計(jì)劃和立法目的，具言之，所謂“成片開發(fā)建設(shè)需要用地”并非為了公共利益，但卻因此征收集體土地。防止此種偏離的方法和措施之一是，堅(jiān)持對2019年《土地管理法》第45條的規(guī)定予以整體解釋，恪守“為公共利益的需要”，而非為商業(yè)的需要。在實(shí)操層面的審査步驟依次包括征收目的本身的正當(dāng)性、征收目的實(shí)現(xiàn)的有效性、征收目的實(shí)現(xiàn)的必要性、公益目的與私益損失之間合乎比例。
此外，還要注意另外一種傾向：放松對宅基地使用權(quán)申請的審核、批準(zhǔn)，使本不應(yīng)取得宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶卻被獲批該權(quán)，而后該農(nóng)戶所在的集體經(jīng)濟(jì)組織或鎮(zhèn)政府乃至縣政府調(diào)整用地指標(biāo)和土地用途，把宅基地使用權(quán)變性為集體經(jīng)營性建設(shè)用地。
三、居住權(quán)制度及其釋評
（一）居住權(quán)的類型與主要內(nèi)容
關(guān)于居住權(quán)的類型，生活性居住權(quán)的出現(xiàn)順理成章。但是若居住權(quán)在某種程度上體現(xiàn)為投入建筑資金的對待給付，則需另當(dāng)別論，此場合的居住權(quán)之不得轉(zhuǎn)讓性與不得使用出租性，為一項(xiàng)不合理的缺陷。
關(guān)于居住權(quán)的內(nèi)容，《民法典》在界定居住權(quán)的條文中限于占有、使用他人的住宅。首先，使用的對象限于他人的住宅自身還是可以有條件地延伸，取決于合同約定或遺囑意思，若無相關(guān)意思表示，則可及于建筑物之外且為居住權(quán)人所依賴的土地部分。其次，居住權(quán)中的使用必須符合住宅的性能和用途，除非住宅的所有權(quán)人表示寬容。再次，對于居住權(quán)中的使用限于居住權(quán)人還是與所有權(quán)人共同使用，取決于合同或遺囑的意思表示。最后，居住權(quán)人是否享有收益權(quán)，應(yīng)采用體系解釋和目的解釋的方法，不應(yīng)孤立地墨守法條的字面意思。
（二）擴(kuò)張解釋《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定
在解釋《民法典》第368條前段關(guān)于“居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外”的規(guī)定時，應(yīng)認(rèn)為不排除投資性居住權(quán)的約定。因?yàn)樯鐣顚?shí)際需要法律承認(rèn)投資性居住權(quán)，生活性居住權(quán)與投資性居住權(quán)并非“有你無我”的關(guān)系，投資性居住權(quán)理論不具有抵觸法理的品格。
四、抵押權(quán)制度及其釋評
（一）彈性化地對待流押條款
《民法典》規(guī)定“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”的規(guī)定，改變了《物權(quán)法》“禁止流押”的規(guī)定，是個進(jìn)步。無論是流押條款的效力還是對抵押物的處理，都按照“只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償”的規(guī)定處理。
（二）抵押物的轉(zhuǎn)讓、抵押權(quán)的追及效力、滌除權(quán)三項(xiàng)制度的銜接與配合
《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”，體現(xiàn)了抵押物的轉(zhuǎn)讓取決于抵押人和第三人之間的合意，符合財(cái)產(chǎn)及其流轉(zhuǎn)的本性要求，確認(rèn)了抵押人的自然權(quán)利；增設(shè)“當(dāng)事人另有約定的，按照其約定”，貫徹了意思自治原則。還規(guī)定“抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響”，確立了抵押權(quán)的追及效力；同時以“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人”配合和銜接抵押權(quán)的追及效力；并且確立滌除權(quán)，明確抵押人的提存義務(wù)，增設(shè)“抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的”的限定條件。該條平衡了抵押人和抵押權(quán)人的利益關(guān)系。
（三）其他抵押權(quán)重要制度及其釋評
除上述變動之外，抵押權(quán)制度中還有如下重要變動：
1.調(diào)整抵押物種類。允許抵押的財(cái)產(chǎn)范圍中刪除了“以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)”，增加了“海域使用權(quán)”；“不得抵押”的財(cái)產(chǎn)范圍中刪除了“耕地”。
2.合并動產(chǎn)抵押與浮動抵押。《民法典》在形式上把動產(chǎn)抵押與浮動抵押合并，統(tǒng)稱為動產(chǎn)抵押。但無法抹殺二者的實(shí)質(zhì)差異，正常經(jīng)營買受人規(guī)則以及超級優(yōu)先權(quán)都是滿足浮動抵押的特殊要求。
3.明確抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力順序�！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定:“同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時間先后確定清償順序”。具體可解讀為，當(dāng)動產(chǎn)既是抵押物又是質(zhì)物時：（1）抵押權(quán)未登記，質(zhì)權(quán)效力始終優(yōu)先；（2）抵押權(quán)登記優(yōu)先于出質(zhì)，抵押權(quán)效力優(yōu)先；（3）出質(zhì)先于抵押權(quán)登記的，質(zhì)權(quán)效力優(yōu)先；（4）出質(zhì)與抵押權(quán)登記同時完成，類推適用“按照債權(quán)比例清償”的規(guī)定。
4.設(shè)立超級優(yōu)先權(quán)。對于超級優(yōu)先權(quán)的成立需滿足：被擔(dān)保債權(quán)是該物的價(jià)款債權(quán)；該物已被買受人占有；該物交付后10日內(nèi)辦完抵押登記。超級優(yōu)先權(quán)成立則優(yōu)先于該物上的質(zhì)權(quán)、普通動產(chǎn)抵押權(quán)等優(yōu)先權(quán)，留置權(quán)除外。
5.為動產(chǎn)擔(dān)保的統(tǒng)一登記預(yù)留空間。此前我國法對于動產(chǎn)擔(dān)保分門別類地予以登記，這種分散管理及登記的模式，給當(dāng)事人增添了困難，不利于物權(quán)的公示�！睹穹ǖ洹分灰�(guī)定有關(guān)擔(dān)保物權(quán)自辦理登記時設(shè)立/得對抗善意第三人，不再一一列舉登記機(jī)構(gòu)，這為日后設(shè)置動產(chǎn)擔(dān)保的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)、盡可能地統(tǒng)一登記格式預(yù)留了空間。
五、結(jié)論
第一，將農(nóng)地“三權(quán)分置”模式下的土地經(jīng)營權(quán)定性和定位在物權(quán)利多弊少，且不宜僅從存續(xù)期限的長短、登記與否等角度來判斷為物權(quán)還是債權(quán)。
第二，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)與國有建設(shè)用地使用權(quán)同權(quán)、同價(jià)應(yīng)當(dāng)落到實(shí)處，既要避免本為商業(yè)目的利用集體土地卻實(shí)施征收的措施；又應(yīng)避免“繞道”宅基地使用權(quán)的渠道而后轉(zhuǎn)入集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的“土地池”。
第三，應(yīng)較為寬松地解釋和適用居住權(quán)制度，使?jié)M足住房困難者生活居住需要的同時，也能成為投資性建設(shè)者用其達(dá)到合作各方共贏的法律手段。
第四，彈性地對待流押條款，把流押條款交由各相應(yīng)的制度及規(guī)則處理；充分尊重抵押物所有權(quán)人的意愿，設(shè)置抵押權(quán)的追及效力和滌除權(quán)甚至提存的制度來保障抵押權(quán)人的利益，平衡各方利益關(guān)系；重整抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的順位關(guān)系的規(guī)則，合并動產(chǎn)抵押和浮動抵押，設(shè)超級優(yōu)先權(quán)，都是值得贊同的。