目錄
一、居住權的設立方式
二、居住權的主體范圍
三、居住權的客體界定
四、居住權的法律效力
五、居住權的消滅事由
摘 要:《民法典》規定了居住權制度。但在《民法典》沒有系統的人役權制度且缺乏用益權的情況下,居住權的相關內容都難以準用用益權的相關規定。在居住權制度中,居住權的設立方式、主體范圍、客體界定、法律效力、消滅事由等問題,都需要通過解釋論進行闡明。明確上述問題,能夠豐富與完善我國用益物權體系,并有助于使居住權的規范性效力轉化為居住權規范的實際效力。
關鍵詞:居住權;居住權人;設立方式;住宅;法律效力;消滅事由
居住權是一項古老的權利類型,羅馬法時代即已經存在,屬于人役權的范圍。近現代大陸法系諸多國家和地區的民法都繼受了居住權,并與用益權、使用權共同構成了人役權制度。我國在制定物權法時,理論界對應否規定居住權存在很大爭議,《物權法(草案)》雖規定了居住權,但最終因爭議較大而沒有將居住權納入《物權法》。在民法典編纂過程中,居住權是否入典再次引起學界關注。立法機關認為,“為落實黨中央的要求,認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求”,有必要創設居住權制度, 最終《民法典》規定了居住權。按照《民法典》第 366 條之規定,“居住權人有權按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權,以滿足生活居住的需要”。同時,因居住權不得轉讓、繼承(《民法典》第 369 條) 而屬于人役權的范疇,從而有別于地役權。從立法例上看, 各國和地區的民法對居住權的規定都很簡單,其原因在于,有關居住權的設立、效力與消滅等都準用用益權的相關規定。《民法典》對居住權的規定只有六個條文,僅涉及居住權的含義、設立與消滅且內容簡單,而對于居住權中最為重要的內容即居住權的效力基本沒有涉及。由于《民法典》沒有系統的人役權制度,缺乏用益權的規定,因而居住權不存在準用問題。有鑒于此,本文試從解釋論的視角對居住權的相關內容進行剖析,以期對居住權的正確適用有所助益。
一、居住權的設立方式
從《民法典》的規定來看,居住權的設立方式有合同、遺囑兩種。
(一)通過合同設立
《民法典》第367條規定,設立居住權,當事人應當采取書面形式訂立居住權合同,其條款主要包括當事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期間等。關于通過合同方式設立居住權,有如下問題值得討論:
1. 居住權的設立可否附條件或附期限? 根據《民法典》第 158 條和第 160 條的規定,民事法律行為可以附條件或附期限,但根據其性質不允許的除外。 可見,居住權的設立能否附條件或附期限,關鍵在于其是否為居住權合同的性質所容許。學理上認為,基于民事法律行為的性質不允許附條件或附期限的理由主要在于,這些民事法律行為本為確定法律關系,如容許附條件或附期限,將使法律關系不確定,容易使相對人陷于不利地位,故為保護相對人的利益,法律不許附條件或附期限。例如,婚姻、收養、離婚、認領等身份行為以及抵銷、解除、追認、撤銷等即時發生效力的行為,都不得附條件或附期限。就居住權而言,雖然其是為特定人的生活居住需要而設立的,但并不涉及身份行為,也非確定法律關系。因此,居住權的設立沒有不許附條件或附期限的理由。如果居住權的設立附條件或附期限, 居住權的效力應分別認定:居住權的設立附生效條件或生效期限的,則合同自條件成就時或期限屆至時生效,當事人據此可以辦理居住權登記;居住權的設立附解除條件或終止期限的,則合同自條件成就時或期限屆滿時失效,居住權消滅。
2.居住權合同有哪些表現形態? 概括地說,居住權合同可以有如下表現形態:
其一,所有權人與買受人簽訂居住權合同,這是居住權合同的一般形態。在這種合同形態中,所有權人系為他人的生活居住需要而設立居住權,合同關系較為簡單,雙方當事人之間僅有一個居住權合同關系。
其二,所有權人與買受人同時簽訂買賣合同與居住權合同。在這種合同形態中,所有權人將住宅出賣于買受人,同時保留居住權。可以說,這是一種帶有附加條件的買賣,即買受人在購買住宅時應為出賣人設立居住權,其特點為存在買賣合同和居住權合同兩個合同關系和兩方當事人,而且兩方當事人均具有雙重身份,即所有權人為買賣合同中的出賣人、居住權合同中的居住權人,而相對人為買賣合同中的買受人、居住權合同中的權利設立人。
其三,所有權人將住宅的所有權轉讓給買受人,并為第三人設立居住權。在這種合同形態中,存在著兩個合同關系即買賣合同和居住權合同,同時存在三方當事人即所有權人、買受人和居住權人。所有權人在出賣住宅時,為第三人設立居住權,實際上是分別進行了兩個處分行為。但這種情形與所有權人在設立居住權后再轉讓住宅有所不同,其是在出賣住宅的同時設立居住權,而后者是先設立居住權再轉讓住宅。當然,這兩種情形的效果是相同的,即所有權人出賣的住宅都承載有居住權負擔。
其四,所有權人將住宅出賣給買受人,同時要求買受人為第三人設立居住權。在這種合同形態中, 所有權人在出賣住宅時實際上是為買受人附加了一個義務,即須為第三人設立居住權。因此,這種合同形態亦存在買賣合同和居住權合同兩個合同關系和三方當事人。但與第三種情形不同的是,這里居住權的設立人是買受人,而非所有權人。
3. 居住權的登記。居住權是設立于不動產之上的物權,按照我國物權變動之法律規定,不動產物權變動采取登記生效主義。因此,當事人僅簽訂居住權合同并不能導致居住權的設立,必須辦理登記。對此,《民法典》第 368 條規定,設立居住權的,當事人應當向登記機構申請居住權登記,居住權自登記時設立。
(二)通過遺囑設立
通過遺囑設立居住權,是各國和地區的普遍做法,《民法典》亦將遺囑作為居住權的設立方式。關于通過遺囑設立居住權,以下問題應予闡明:
1. 居住權何時設立? 《民法典》第 371 條規定:“ 以遺囑方式設立居住權的,參照適用本章的有關規定。”從《民法典》關于居住權的規定來看,通過遺囑設立的居住權可以參照適用有關居住權不得轉讓與繼承、無償設立、消滅原因的規定。有疑問的是,關于居住權登記的規定,可否參照適用? 也就是說,以遺囑方式設立居住權的,是否適用當事人“應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立”的規定? 對此,筆者認為,無論是登記生效主義還是登記對抗主義,其適用的基礎都是基于雙方民事法律行為而產生的物權變動。遺囑雖然是民事法律行為,但導致遺囑生效的原因是遺囑人的死亡, 即遺囑人死亡的事實是導致物權變動的原因。因此,通過遺囑方式設立居住權的,可以參照《民法典》第 230 條規定,自遺囑生效即繼承開始時,居住權設立,而不以辦理登記為設立條件。否則,若實行登記生效主義,則繼承人拒絕辦理登記的,遺囑設立的居住權將落空,其也違背了遺囑的意愿。
2. 設立居住權的遺囑之性質如何認定? 《物權法(草案)》第 181 條曾規定,設立居住權可以根據遺囑或遺贈。在《民法典》編纂過程中,有學者主張,居住權可以通過遺囑或遺贈的方式設立。筆者認為,無論是遺囑繼承或遺贈都是通過遺囑進行的,因此,遺囑與遺贈并非并列關系。同時,通過遺囑設立居住權的,既不發生遺囑繼承,也不發生遺贈。按照我國繼承法原理,遺囑繼承是遺囑人將其遺產指定由法定繼承人之內的人繼承,而遺贈是遺囑人將財產贈與給國家、集體或法定繼承人以外的組織或個人。可見,無論是遺囑繼承還是遺贈,其針對的都是遺囑人的遺產,而遺囑人為他人設立的居住權并不屬于遺產的范圍,因此,不能產生遺囑繼承或遺贈,其僅是居住權的設立方式而已。
3. 設立居住權的遺囑內容如何認定? 通過遺囑設立居住權,從性質上說是附義務的遺囑。因此,如何認定遺囑中是否設立了居住權就是十分關鍵的問題。一般地說,如下情形可以認定為設立了居住權:其一,指明于特定住宅上為繼承人之外的人設立居住權,但不影響繼承人的繼承權;其二,指明于特定住宅上為特定繼承人設立居住權,繼承人的繼承權不受影響;其三,將特定住宅遺贈給他人,并于該住宅上為受遺贈人以外的人設立居住權。應當指出,無論是為繼承人還是受遺贈人設立居住權,遺產分割以及遺產債務清償均不受影響,但無論作為居住權客體的住宅歸屬于誰,居住權均設立,這也是居住權作為物權具有追及效力之體現。
4. 遺囑的形式與效力如何認定? 遺囑是一種單方民事法律行為,《民法典》對設立居住權的遺囑的形式和效力并沒有規定。那么,這類遺囑應采取何種形式,其效力究竟如何認定? 對此,筆者認為, 這類遺囑的形式和效力可以參照《民法典》繼承編中遺囑的形式和效力的規定加以認定。
二、居住權的主體范圍
居住權的主體也即居住權人,其范圍應包括哪些人,《民法典》并沒有界定。筆者認為,關于居住權的主體范圍,以下問題需要進一步加以明確:
(一)居住權人是否包括法人、非法人組織
居住權人的范圍是否包括法人、非法人組織涉及到對《民法典》第 367 條居住權合同中“當事人的姓名或名稱”條款的理解。在《民法典》編纂過程中,對于居住權人的范圍曾有不同認識。一種觀點認為,自然人、法人、非法人組織都可以享有居住權從而成為居住權人;另一種觀點認為,居住權人只能 是自然人。筆者認為,若僅對《民法典》第 367 條中的“當事人的姓名或名稱” 條款作字面理解,因合同當事人包括居住權人和權利設立人,故居住權人也可以是法人、非法人組織。但是,若對于居住權人的范圍作如此理解,顯然并不合適。從《民法典》第 366 條的規定來看,一方面居住權的客體被限定為“住宅”,另一方面居住權的目的限于“滿足生活居住的需要”,這兩個限定實際上已經明確了居住權人限于自然人,不包括法人、非法人組織。因為只有自然人才有“ 生活居住的需要”,也只有自然人才有所謂的“住宅”,即用于居住的房屋。 有學者指出,法人、非法人組織作為居住權人時,其行使主體是自然人。這就是說,即使法人、非法人組織作為居住權人,其也無法行使居住權。這一主張實際上從反面否定了法人、非法人組織作為居住權人的可能性。因為從民事權利的理論上說,既然民事主體享有某種民事權利,其當然有權自己行使,也可以由他人行使,并不存在權利主體不能自己行使權利的情形(權利主體欠缺民事行為能力的除外,此時應產生法定代理)。當然,法人、非法人組織不能成為居住權的權利主體,但并不否定其可以作為居住權的設立主體。因此,對于《民法典》第 367 條中的“ 當事人的名稱”應作限縮解釋,即法人、非法人組織只能作為居住權的設立主體,而不能作為居住權人。
(二)自然人作為居住權人的范圍有無限制
自然人作為居住權的主體,有無范圍的限制,這同樣是一個需要明確的問題:
其一,居住權人是否限于與所有權人有家庭或親屬關系的人? 在羅馬法上,居住權的范圍有較嚴格的限制,一般限于家長(家主)為家庭成員而設。筆者認為,我國法不應作此限制,所有權人為誰設立居住權應屬于其意思自治的范圍,法律沒有干涉的必要。
其二,居住權人是否限于無房者? 法律設置居住權的目的在于“ 滿足生活居住的需要”,那么,對于有房者可否設立居住權呢? 對此,盡管法律上明確了居住權的設立目的,但不能就此否定有房者也有這方面的需求。因此,沒有否定為有房者設立居住權的合理理由。
其三,以農村房屋設立居住權的,居住權人是否應限于本村的村民? 從目前相關的法律、政策規定來看,農村房屋的轉讓還受到一定的限制,通常只能在本村村民之間轉讓。但是,設立居住權并不涉及房屋轉讓問題,故為非本村村民設立居住權并無不許之理。但應當指出,農村住宅所有權人為他人設立居住權后,不得再申請宅基地。這是因為,按照《土地管理法》第 62 條之規定,農村村民出租住宅后, “再申請宅基地的,不予批準”。而住宅所有權人以住宅設立居住權與出租住宅具有類似的性質,都是轉移住宅的使用權,故也應當受到“再申請宅基地,不予批準”的限制。
其四,所有權人可否為兩個以上的自然人共同設立居住權? 對此,應作肯定回答。居住權可以為兩個以上的人共同設立,由權利人共有居住權。這里的共有為一種準共有,而且是準共同共有。
(三)居住權人是否包括同住之人
在居住權中,與所有權人訂立居住權合同的當事人為居住權人。除此之外,居住權人是否包括其他人呢? 對此,理論上有不同的認識。一種觀點認為,居住權人應是家庭關系中確有居住需要的人,包括兩類:一是與所有權人具有家庭關系的人員,這里的家庭關系應作廣義解釋;二是與所有權人不具有家庭關系,但為居住權人及其家庭提供服務而與權利人一起生活的人。另一種觀點認為,在居住權中,要區分居住權人和實際居住人,居住權人為設立居住權的當事人,而實際居住人則為居住權人的家屬以及提供醫務或家務等服務的人,其為居住權的間接受益人,不得直接將其認定為居住權人。
筆者認為,上述第二種觀點是可取的。在羅馬法上,一個獲得了居住權的人,“ 他也享有與其妻子、卑親屬、解放自由人以及與其他像奴隸一樣使用的自由人一起居住的權利。相應地,如果房屋的使用權屬于婦女,允許她與丈夫同住”。可見,羅馬法上的居住權人僅限于本人,并不包括同住之其他人。在近現代民法上,各國和地區的民法基本上繼受了羅馬法的規定,都規定居住權人限于本人,而不包括同住之人。例如,《法國民法典》第 632 條規定,居住權人得偕同其家庭成員在該房屋內居住,即使在居住權設定時其本人尚未結婚,亦同;《德國民法典》第 1093 條第 2 款規定,居住權人有權將其家庭成員以及符合身份的服侍和護理作為必要的人員接納住宅中;《瑞士民法典》第 777 條第 2 款規定,居住權未明定僅限于居住權人本人者,應允許其家屬或家人同住;美國《路易斯安那民法典》第 633 條規定,居住權人可以與其家人一起居住,即使此人在取得權利時尚未結婚。其他立法,如意大利、葡萄牙、西班牙、智利、秘魯、阿根廷等國的民法中都有類似的規定。也就是說,盡管同住之人可以與居住權人同住,但他們并不是居住權人;而且如果當事人有明確約定,房屋只能由居住權人自己居住的,其他人不得同住。上述立法例的規定是合理的,其道理如同房屋租賃一樣,租賃權人不僅可以自己在承租房中居住,其家庭成員也可以共同居住。區分居住權人與同住之人的意義在于,同住之人應為權利受益人,其雖然享有居住的利益,但不享有居住權。如果認定同住之人為居住權人,因居住權人死亡是居住權的消滅事由,則只有在同住之人全部死亡時,居住權才能消滅,這顯然不符合所有權人為特定人設立居住權的目的。因此,只要居住權人先于同住之人死亡,居住權即歸于消滅,同住之人不再享有繼續居住的權利。
三、居住權的客體界定
關于居住權的客體,《民法典》使用的是“住宅”的概念。 但基于居住權的設立目的在于“居住”,即使是建筑物、房屋,其也只能是供居住使用,故在居住權中,建筑物、房屋、住宅所代表的意義并無不同, 可以通用之。當然,《民法典》直接使用“住宅”的概念,能夠更直觀地體現居住權的設立目的。就住宅的范圍而言,無論是城鎮住宅還是農村住宅,無論是建筑物區分所有權中的住宅還是其他住宅,均可以作為居住權的客體。但住宅作為居住權的客體,仍有以下問題需要討論:
(一)“他人的住宅”之界定
從《民法典》的規定來看,在用益物權的客體界定上,法律表述存在差異。例如,《民法典》第 323 條將用益物權的客體界定為“他人所有的不動產或動產”,有關土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權的客體界定都貫徹了這一精神。按照上述規定,用益物權的客體是“他人所有之物”。但是,在居住權、地役權的客體界定上,相關規定并沒有遵循第 323 條的精神,而是規定“他人的住宅” 或“他人的不動產”。應當說,《民法典》第 323 條是關于用益物權的一般規定,對于各類具體用益物權應具有普遍適用性。據此,居住權、地役權的客體也應為“他人所有的住宅”或“他人所有的不動產”。但如此理解地役權,又會產生體系上的矛盾,因為在有關地役權的規定中,諸多情形下地役權并非設立于他人所有的不動產之上,而是設立于他人享有用益物權的不動產之上。這也說明,《民法典》第 323 條對用益物權客體的界定存在一定的問題,若刪除“ 所有” 二字可能更為妥當。那么,在居住權中,除他人所有的住宅可以設立居住權外,如下兩種情況是否允許呢?
1. 在他人享有使用權的住宅上可否設立居住權?
從《民法典》的規定來看,有關住宅的用益物權僅有居住權,因此,在他人享有使用權的住宅上可否設立居住權問題,就僅會出現在房屋租賃的情形之中。對此,有學者認為,承租人租賃的公房可以設定居住權,如夫妻離婚時,對于非承租人的一方可以設立居住權。筆者認為,房屋租賃屬于債的關系,租賃權是在一定情況下具有對抗效力的債權。從租賃合同的法律規定來看,承租人未經出租人同意,不得將租賃物轉租。轉租所形成的仍是一種債的關系,按照“舉輕以明重”的規則,既然未經出租人同意,承租人都不能設立債權,當然也就更不能設立居住權。那么問題在于,經出租人同意的,承租人可否設立居住權?對此,筆者持肯定態度。一方面,出租人同意承租人于租賃房屋上設立居住權,體現了出租人的意思自治,也意味著出租人愿意承受居住權的約束;另一方面,出租人出租房屋的目的在于獲取租金,而承租人以租賃房屋設立居住權并不會影響這一目的的實現,因為無論居住權是否有償、承租人支付租金的義務并不減免。再者,我國現實生活中確實還存在著一定數量的公租房,而公租房的期限通常較長,因此以公租房設立居住權也有一定的適用價值,特別是在夫妻離婚需要設立居住權的情況下。同理,在私房租賃的情況下,經出租人同意,承租人亦可以承租房屋設立居住權。當然,以租賃房屋設立居住權的,居住權的期限不能超過租賃期限。
2. 所有權人可否就自己的住宅設立居住權?
如果從“他人的住宅”的字面意義上理解,所有權人就“自己的住宅”當然不能設立居住權,因不屬于“他人的住宅”。在通常情況下,住宅所有權人沒有必要就自己的住宅設立居住權。但是,客觀情況是復雜的,若所有權人出于某種特殊需求,也有必要就“ 自己的住宅” 設立居住權。有學者認為,這種居住權的效力只有在所有權人將自己住宅的所有權轉移給買受人后方得體現,在此意義上,居住權實際上指向的已是“他人的房屋”。筆者認為,上述觀點雖有一定的道理,但仍有不足。
應當說,所有權人就“自己的住宅” 設立居住權,其目的并不是為了滿足現時的生活居住需要,而是為滿足將來生活居住之需。這種居住權主要是所有權人欲出賣房屋,但又想在該房屋內繼續生活居住,此時就有為自己設立居住權的需求,這樣既實現了獲取資金的需求,又滿足了生活居住的需要。特別是對老年人養老而言,這是一個很好的選擇。所有權人以自己的住宅設立居住權,可以采取兩種方式:一是所有權人在出賣住宅之前,通過登記為自己設立居住權;二是在出賣住宅時,通過與買受人同時訂立兩個合同,即買賣合同和居住權合同以設立居住權。如前所述,第二種方式實際上是一種帶有附加條件的買賣,即買受人在購買住宅時應為出賣人設立居住權。在辦理登記時,同時辦理所有權過戶登記和居住權設立登記。從《民法典》的規定來看,第一種方式似乎不可行。因為按照我國目前的不動產登記制度,住宅所有權人在沒有相對人的情況下,登記機構不會將其登記為居住權人。但第二種方式應當是可行的,因為同時辦理登記,也可以理解為居住權存在于“他人的住宅”之上,這符合《民法典》第 366 條的規定。可見,所謂所有權人就“自己的住宅” 設立居住權,實際上仍可以解釋為是在“他人的住宅”上設立居住權。
(二)住宅的一部分可否設立居住權
居住權的客體為“住宅”,因此,就整個住宅設立居住權當無疑問。但是,能否就住宅的一部分設立居住權,如對一套住宅的某一個房間可否設立居住權,立法例上對此大多持肯定態度。在我國,《物權法(草案)》第 184 條曾規定,居住權人可以就部分住房享有居住權。《民法典》將居住權的客體規定為“住宅”,且要求在居住權合同中要包括“住宅的位置”條款。據此,若從狹義上說,該住宅應為住宅的整體;若從廣義上說,該住宅也可以指住宅中的特定部分。據此,可以解釋出就住宅的特定部分,也可以設立居住權。但是,按照物權客體特定主義的要求,物的一部分因缺乏特定性和獨立性而不能作為物權的客體。那么,在以住宅的一部分設立居住權的情況下,應如何解釋物權客體特定主義呢? 對此,一種觀點認為,這種情形是物權客體特定主義原則的例外或突破。另一種觀點認為,參照建筑物區分所有權的司法解釋,由于該套住宅的某個房間在構造上具有相對的獨立性,能夠明確予以區分;在功能上具有相對的完整性,可以排他使用;在不動產登記上具有可操作性,能夠登記為特定居住權的客體。故以住宅的一分部分設立居住權,實際上尚不悖于物權客體特定主義。筆者認為,物權客體特定主義是物權法的基礎之一,若突破這一原則,會動搖物權法的根基。因此,第一種觀點的解釋似乎不能令人滿意,盡管民法上承認基本規則之外有例外存在。第二種觀點通過建筑物區分所有權司法解釋認定住宅的一部分具有獨立性和特定性顯然不妥,因為該司法解釋所針對的是如何認定建筑物區分所有權中的房屋、車位、攤位等特定空間,而非房屋中的一部分。同時,按照登記的相關要求,不動產登記以具有唯一編碼的不動產單元為基本單位,而所謂不動產單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。顯然,住宅中的某個房間無法作為不動產單元單獨進行登記。那么,為何大陸法系國家和地區的民法在堅持物權客體特定主義的同時,還允許就住宅的一部分設立居住權呢? 這根源于歐陸民法所實行的房地一體主義,即建筑物并不是一個獨立的不動產,而是土地的重要成分。因此,在設立居住權的情況下,其客體并非房屋而是土地。也就是說,居住權是設立于土地之上的負擔。例如,在德國民法上,房屋不是獨立的物,而是土地的重要成分(《德國民法典》第 94 條第 1 款)。根據《德國民法典》第 1093 條的規定,居住權可以設定于“建筑物或建筑物之一部分”之上,這讓人誤以為居住權的客體是“建筑物或建筑物的一部分”。實際上,居住權在本質上屬于負擔在土地上的限制人役權。因此,德國通說認為,應當將《德國民法典》第 1093 條所稱的“建筑物之一部分” 解釋為對居住權在空間上的限制,即居住權是設定在土地之上的。也就是說,居住權的設立系就整塊土地都有負擔,但行使范圍須受限于全部建筑物或建筑物的一部分。可見,在德國法上,在建筑物的一部分之上設立居住權并不違反物權客體特定主義。那么,在我國采取房地分離主義的背景下,又當如何解釋這一問題呢? 筆者認為,就住宅的一部分設立居住權并不違反物權客體特定主義。這是因為,盡管從表面上看, 居住權是設立于住宅的一部分之上,但其實它是對整個住宅所施加的一種負擔,只是居住權人的行使范圍須受限于特定部分而已。這種情況與地役權的設立情況十分相似,如在供役地上設立通行地役權或汲水地役權時,其也僅涉及供役地的特定部分而非全部供役地,但客體卻是供役地的全部。也就是說,盡管上述地役權的客體為供役地的全部,但其行使范圍應限于合同所限定的特定范圍。所以,地役權的設立也不會因僅限于供役地的一部分而被認為違背物權客體特定主義。由于在住宅的一部分之上設立居住權是對居住權行使范圍的限制,這就要求居住權的使用范圍必須于登記薄上精確地加以描述。
由于以住宅的一部分設立居住權實際上是對整個住宅所施加的負擔,因此,對于為實現居住權而必須使用的生活設施如衛生間、廚房等,居住權人有權使用之,唯在使用時須由居住權人與所有權人進行協商,如廚房使用的時間段等。
(三)住宅的附屬設施是否屬于居住權的客體
《民法典》第 366 條僅提及了“住宅”,并沒有包括附屬設施。那么,住宅的附屬設施是否為居住權的客體呢? 對此,有學者認為,居住權的客體為住宅及其附屬設施;也有學者將作為居住權客體的房屋作擴大解釋,即房屋的范圍不僅包括住宅,還包括其附屬物、公用物等與住宅配套使用的物,如作為住所的車輛、可供居家的船以及一切屬于住宅并與之一起占有的院子、花園、附屬小屋以及建筑物的其他附屬物等。
筆者認為,住宅的附屬設施是否屬于居住權的客體,應取決于該附屬設施是否是行使居住權所必需的。一方面,如果附屬設施是行使居住權所必需的,則可以將其作為居住權的客體。例如,室外的廁所、水井等,這些附屬設施是為生活居住所必需,若居住權人不能使用,則其生活居住就會受到嚴重影響。另一方面,如果附屬設施并非行使居住權所必需,則其能否成為居住權的客體應取決于當事人的約定。例如,車位、車庫、地下小棚等附屬設施并不是行使居住權所必需的生活設施,并不當然成為居住權的客體。也就是說,居住權人能否使用上述附屬設施應取決于當事人的約定;若當事人沒有禁止性約定,則居住權人有權使用之。有學者在論及房屋的附屬設施時,將日常家具與家用電器、作為住所的車輛以及可供居家的船作為房屋的附屬設施看待,這是不準確的。所謂附屬設施,是指為發揮房屋的功能所需要的設施。無論是日常家具、家用電器,還是作為住所的車輛、可供居家的船都是獨立的物,且與房屋功能的發揮無關,因此,不能為居住權的效力所及,除非當事人另有約定。當然,即使是作為住所的車輛、可供居家的船,因其并不是住宅,故也不能單獨作為居住權的客體。
四、居住權的法律效力
居住權設立后,即在當事人之間產生相應的效力,這種效力主要體現為居住權人的權利義務。 在立法例上,各國和地區的民法大都規定用益權規范準用于居住權。因此,居住權的效力可以按照民法上關于用益權效力的規定加以確定。但是,由于《民法典》沒有建立完整的人役權制度,而僅規定了居住權,缺乏用益權和使用權,從而也就無法通過準用用益權的規定來確定居住權的效力。同時,《民法典》對居住權的效力缺乏詳細規定,這就形成了法律漏洞。對此,可以采取如下四種方法進行解釋:
其一,類推適用房屋租賃和地役權的相關規定。從居住權的效力來看,居住權人有權對他人的住宅進行居住使用,這一效力與承租人對租賃房屋的使用具有類似性;同時,居住權與地役權同屬于役權的范圍。因此,居住權的效力就可以類推適用租賃合同和地役權的相關規定。
其二,基于法律原則加以認定。對于法律漏洞,基于法律原則進行填補是一種有效的方法。照民法上權利與義務相一致的原則,居住權人行使居住權時,應當承擔與其權利相一致的義務。據此, 居住權人在占有、使用他人住宅時,就應當對他人住宅承擔相關的管理等義務。
其三,基于比較法加以認定。在法律解釋學上,比較法的方法也是一種重要的法律漏洞填補方式。從比較法上看,居住權是大陸法系國家民法上的普遍制度,因此,相關立法規定可供我國參考借鑒。
其四,通過歷史解釋的方法加以認定。嚴格地說,歷史解釋并不是法律漏洞填補的方法,其僅是狹義法律解釋的一種方式,但其對法律漏洞的填補也具有一定的作用。從我國居住權的立法歷史來看, 雖然《物權法》沒有規定居住權,但《物權法(草案)》對居住權作了相對較為詳細的規定,其中就涉及居住權的效力。按照歷史解釋規則,《物權法(草案)》的規定就可以作為認定居住權效力的參考綜合上述四種方法,我們就可以基本概括出居住權人的權利和義務。
(一)居住權人的權利
居住權人在取得居住權后,即可以對住宅行使相關的權利,具體體現在如下幾個方面:
1.合理使用住宅的權利
居住權是為滿足居住權人的生活居住需要而設立的用益物權,因此,居住權人對住宅享有占有、使用的權利。關于居住權人使用住宅的權利,應明確如下問題:
(1) 居住權人使用住宅只限于個人生活必需。因此,非基于生活需要的目的,居住權人不得使用住宅,如利用住宅開設商店、旅館或儲存貨品等。當然,如出于職業的需求,在滿足生活居住的前提下, 居住權人可以利用住宅從事不違背生活居住需要的活動。如居住權人為個體商販,可以將少量的物品存放于住宅內。
(2) 居住權人有權使用住宅的附屬設施。如前所述,在符合條件的情況下,居住權人有權使用住宅的附屬設施。同時,住宅有從物的,若當事人沒有禁止性約定,居住權人亦有權使用該從物。
(3) 居住權人有權使用住宅內的生活設施。居住權雖然以住宅的居住為目的,但居住權的目的并不僅僅限于“住”,還包括其他生活需求。因此,居住權人在滿足“住” 的需求時,還有權使用住宅內的各種生活設施。即使是以住宅的一部分設立居住權的,居住權人亦有權共用生活設施,如衛生間、廚房等。
(4) 居住權人對住宅的使用權不因住宅所有權人的變更而受影響。居住權雖然是對住宅所有權所施加的權利負擔,但并不影響所有權人轉讓該住宅,如出賣、贈與等。同時,所有權人轉讓住宅的,對居住權也不產生影響,居住權人有權繼續使用該住宅。對此,《物權法( 草案)》第 185 條曾規定,居住權設立后,住房所有權人變更的,不影響居住權。即新的住宅所有權人不得解除居住權,這是居住權追及效力的體現。這種情形類似于租賃合同中的“ 買賣不破租賃”。 那么,在所有權人轉讓房屋的情況下,居住權人是否享有優先購買權呢? 對此,《民法典》中并沒有規定。曾有學者主張,應當承認居住權人有優先購買權。筆者認為,居住權的效力雖然可以類推適用租賃合同的規定,但因優先購買權是一種法定權利,在無法律明確規定的情況下,居住權人不能享有優先購買權。
(5) 對于合理使用住宅所造成的損耗,居住權人不承擔責任。對此,《德國民法典》第 1093、1050 條規定,居住權人以通常之方法行使居住權而致建筑物變更或毀損的,不負責任。
2. 允許他人同住的權利
如前所述,在當事人沒有禁止性約定的情況下,居住權人有權允許其他人在住宅中居住。當然,這里的其他人并非沒有限制,只限于特定范圍內的人。筆者認為,同住之人可以包括三類:一是家庭成員,包括配偶、子女和其他共同生活的近親屬(《民法典》第 1045 條第 3 款);二是為居住權人提供生活服務的人員,如保姆、護工等;三是居住權人供養的近親屬以外的人員。
3. 出租住宅的權利
關于居住權人能否將標的物出租,羅馬法學家之間曾有過爭議,但在優帝一世時承認居住權人有權出租房屋。但近現代民法上,多數立法例禁止居住權人出租住宅。根據我國《民法典》第 369 條規定,居住權人原則上不得出租住宅,除非當事人另有約定。也就是說,如果居住權合同中明確允許居住權人出租住宅的,則居住權人有權出租住宅。居住權人不僅可以出租全部住宅,也可以出租住宅的一部分,如一個房間。在后一種情況下,居住權人有權將各自獨立的房間出租給不同的人。當然,居住權人出租住宅的,不應超過居住權的期限。同時,居住權人應當對承租人的行為負責。如承租人造成住宅損害的,居住權人應當承擔賠償責任。
除出租外,居住權人能否將住宅出借給他人呢? 雖然《民法典》對此問題沒有規定,但是根據“舉重以明輕”規則,既然所有權人可以允許居住權人出租住宅,當然也可以允許居住權人出借住宅。因此,只要居住權合同中明確允許居住權人出借住宅的,居住權人就有權為之。
(二)居住權人的義務
居住權人享有居住權的同時,也應當承擔相應的義務,以維護所有權人的合法權益。一般地說,居住權人的義務主要有如下幾項:
1.妥善管理住宅的義務
居住權人有權對住宅進行占有、使用,相應地,居住權人就有妥善管理的義務。居住權人應當按照合同的約定合理使用住宅,維持住宅的原有用途,不得改變房屋的結構。即使是在改變了房屋的結構和用途使得房屋的價值有所增加的情況下,也是如此。居住權人違反這一義務造成住宅損害的,應當承擔賠償責任。
如何判斷居住權人是否盡到了妥善管理住宅的義務,國外立法例通常要求居住權人應以善意管理人的注意管理房屋。應當說,國外立法例之所以規定以善意管理人的注意程度作為認定標準,是以居住權無償為前提的。但在我國民法上,居住權可以有償設立,在此情況下,善意管理人的注意程度是否還可以適用呢? 對此,筆者認為,在我國民法上,對于同一行為,法律通常區分有償與無償而分別確定行為人的注意義務程度。例如,在保管合同中,保管人有妥善保管保管物的義務,因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的,保管人應當承擔賠償責任;但若保管是無償的,且保管人能證明自己沒有故意或者重大過失的,則不承擔賠償責任(《民法典》第 897 條)。再如,在委托合同中,有償的委托合同, 因受托人的過錯給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失;無償的委托合同,因受托人的故意或 者重大過失給委托人造成損失的,委托人可以要求賠償損失(《民法典》第 929 條)。可見,在上述合同中,行為人的注意義務程度應根據有償與無償之情形分別加以確定。按照“同樣問題同樣處理”或“類似情形應當作類似處理”的類推適用原則,對于居住權人妥善管理的注意義務也應作如此認定。也就是說,在有償的居住權中,居住權人因管理不善造成住宅損害的,應當承擔賠償責任;在無償的居住權中,只有居住權人因故意或重大過失造成住宅損害的,才承擔賠償責任。
2. 住宅的通常維修義務
在房屋租賃合同中,房屋的維修義務由出租人承擔,這是出租人應于租賃期間保持租賃物符合約定用途的義務所要求的,也是租賃合同有償性的一種體現。那么,在居住權行使期間,住宅需要維修的,應由哪一方當事人負責呢? 從立法例上看,各國和地區的民法基本上區分通常維護與重大修繕兩種情形分別確定義務人:通常維修即必要維修( 如修復被毀壞的門窗、脫落的墻皮等) 由居住權人承擔,重大修繕即特殊維修(如屋頂、房梁的翻修、更換等) 由所有權人承擔。其主要原因在于,通常維修涉及使用權的維持問題,屬于保管性維修;而重大修繕涉及所有權的保有問題,屬于保存所有物維修。《物權法(草案)》第 182 條也曾采取上述規則:居住權人應當承擔住房及其附屬設施的日常維護費用和物業管理費用,不承擔重大修繕費用,但合同另有約定或遺囑另有指定的除外。我國也有學者主張,應當區分通常維修與重大修繕,并分別由居住權人與所有權人負責。
筆者認為,關于住宅的維修問題,首先應由當事人約定,在當事人沒有約定或約定不明確的情況下,應按如下原則處理:
其一,應當區分居住權的設立有償與否。在居住權系無償設立的情況下,國外立法例的規則是合理的。但是,在居住權系有償設立的情況下,是否還應當適用上述規則呢?對此,筆者認為應予否定回答。按照民法上權利與義務相一致的原則,住宅所有權人有權收取使用費,就應當承擔與該項權利相適應的義務,這種義務就是維修義務,這也是保護合同約定的“ 居住的條件和要求” 所必須的。因此, 在居住權有償設立的情況下,無論是通常維修還是重大修繕均應由所有權人承擔。在所有權人承擔修繕義務的情況下,居住權人有通知義務。
其二,在居住權人承擔通常維修義務的情況下,若居住權人占有全部住宅,則居住權人應負擔全部維修費用;若居住權人僅占有住宅的一部分,則居住權人應按比例承擔通常維修費用。如果居住權人不進行維修,所有權人有權維修。同時,當所有權人負有修繕義務而不進行維修時,居住權人亦有權進行維修。不負有維修義務的一方進行維修的,有權向維修義務方請求返還維修費用,具體可以依照無因管理的相關規定處理。
3. 不得擅自出租住宅和轉讓居住權的義務
居住權屬于人役權,自羅馬法創設人役權伊始,其目的就是為了保障特定人享受優惠,使其把充分享用某物作為生活依靠。因此,居住權具有人身屬性,甚至有德國學者將人役權(居住權) 看成是人身權利,僅能由權利人本人享有。基于居住權的人身屬性,居住權人不得轉讓居住權,也不得出租住宅。如前所述,《民法典》規定居住權人只有在所有人許可的情況下,才能出租住宅。因此,不得擅自出租住宅是居住權人的一項義務。居住權人違反這一義務,構成權利濫用。同時,《民法典》第 369 條也禁止居住權人轉讓居住權,而且這種規定是一種強制性規范;居住權人如有違反,不但行為無效,而且構成權利濫用。關于居住權的轉讓,有學者認為,居住權雖然不得轉讓,但是居住權的行使可以轉讓。當居住權由他人行使時,并不改變居住權應有的權利狀態,即居住權人與房屋所有權人之間的關系仍然保持不變。此時,行使人只具有債法上的債權人地位,并不具有物權人地位。對此,筆者認為,在民法理論上,權利的行使有兩種形態,即自己行使和他人行使,他人行使并不是權利行使的轉讓。同時,基于居住權的設立目的,只有居住權人自己居住才能滿足其生活居住的需要。因此,居住權只能由權利人自己行使,不存在權利行使的轉讓問題。
居住權人不得轉讓居住權,其能否以居住權設立抵押權呢? 筆者認為,盡管《民法典》沒有禁止居住權的抵押,但因在抵押權實現時會發生居住權的主體變更,這就相當于居住權的轉讓,而這已經違背了居住權的設立目的,因此,居住權不得抵押。
4. 支付使用費的義務
從《民法典》的規定來看,就居住權人是否支付費用的問題,立法采取了以無償為原則、以有償為例外的立法模式(第 368 條)。 也就是說,在當事人對居住權的設立是否有償沒有約定或約定不明確時,居住權的設立應視為無償。如果當事人系有償設立居住權,那么居住權人負有支付使用費的義務。
5. 容忍義務
居住權人的容忍義務主要包括兩個方面:
其一,在設立居住權時住宅上已存在抵押權、地役權等權利負擔的,則居住權人應承受該權利負擔。按照物權優先效力規則,因抵押權、地役權設立在先,故該類權利具有優先于居住權的效力。例如,在抵押權實現時,居住權人不得對抗受讓人,也即此時居住權歸于消滅。同時,居住權人不得排除地役權人行使地役權。當然,該地役權須已經登記,否則不能產生對抗善意第三人的效力。
其二,居住權設立后,所有權人仍對住宅享有所有權,因此,為保持所有權的完整狀態,所有權人有權對住宅進行必要的檢查。對此,居住權人負有容忍的義務。
與前述住宅上先設立抵押權、后設立居住權的情形相反,在居住權設立后,所有權人能否再以該住 宅設立權利負擔呢? 對此,應區別不同情形加以認定。就地役權而言,《民法典》第 379 條規定:“土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等用益物權的,未經用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。”類推適用該規定,在居住權設立后,未經居住權人同意,所有權人不得就住宅設立地役權。但就抵押權而言,則應另當別論。在居住權設立之后,所有權人有權轉讓住宅,當然也就有權以該住宅設立抵押權。不過,在這種情況下,于抵押權實現時,居住權在其存續期內對受讓人繼續有效。
五、居住權的消滅事由
關于居住權的消滅事由,各國和地區的民法基本沒有具體規定,而是適用用益權消滅的規定。從《民法典》的規定來看,居住權的消滅事由僅涉及期間屆滿和居住權人死亡。但是,筆者認為,居住權的消滅絕不僅限于這兩個事由,還應有其他情形。《物權法(草案)》第 188 條曾列舉了如下居住權的消滅事由:(1)居住權人放棄居住權;(2)居住權期間屆滿;(3)解除居住權關系的條件成就;(4)居住權被撤銷;(5)住房被征收;(6)住房滅失。綜合居住權的屬性、域外立法例以及我國立法史相關資料,居住權的消滅事由應當包括以下幾項:
(一)居住權的期間屆滿
居住權作為用益物權,是一種有期物權。根據《民法典》第 367 條規定,居住權期間應當由居住權合同加以約定。當居住權合同約定有存續期間時,期間屆滿的,居住權消滅。那么,如果居住權合同中對居住權期間沒有約定或約定不明確的,應當如何認定居住權的期間呢? 對此,可以有兩種解釋:一是居住權不受期間的限制,所有權人可以隨時解除居住權;二是以居住權人的終生為期限,即居住權人終生享有居住權。筆者持第二種解釋,因為這更符合居住權的設立目的。
(二)居住權人死亡
居住權屬于人役權,具有人身屬性,與居住權人的人身不可分離,因此,居住權人死亡,居住權應歸于消滅。關于居住權人死亡的消滅原因,需要指出兩點:一是若居住權為兩個以上的自然人共同設立時,應當以多個自然人中,最后一個自然人死亡的時間為居住權消滅的時間;二是無論居住權合同中是否約定居住權期間,居住權人死亡都是居住權消滅的事由。也就是說,居住權合同約定有期間的,若在該期間內居住權人死亡的,即使期間尚未屆滿,居住權亦歸于消滅。
(三)住宅滅失
居住權是以住宅的利用為目的而設立的用益物權,住宅的存在與否對居住權的目的實現具有決定性作用。因此,一旦住宅滅失,居住權的目的將無法實現,此時居住權也就沒有存在的必要和價值了。關于住宅滅失,以下三個問題需要闡明:
其一,住宅滅失后,所有權人對居住權人沒有重建的義務,亦不負有在重建房屋上重新設立居住權的義務。即使居住權人進行重建,也不導致居住權的當然繼續存在。
其二,住宅部分滅失的,居住權是否消滅? 從客觀上看,住宅滅失可以是全部滅失,也可以是部分滅失。住宅全部滅失的,居住權消滅當無疑問。但住宅部分滅失的,若剩余部分仍可滿足生活居住需要,則居住權于剩余部分繼續存在。這是因為,住宅的部分滅失僅是居住權的客體范圍發生變化,并不影響居住權的目的實現。同時,住宅附屬設施滅失的,也不影響居住權的繼續存在。
其三,住宅滅失后有代替物的,居住權是否消滅?居住權屬于用益物權,其以住宅的使用權價值為內容,屬于使用價值權。因此,一旦住宅因滅失而喪失使用價值,居住權也無由繼續存在。那么,如果住宅滅失而有代替物的,居住權是否消滅呢? 如住宅被征收后,所有權人重新獲得了安置住宅,居住權人能否就新安置的住宅繼續享有居住權? 對此,《物權法(草案)》第 189 條曾規定:“因住房滅失,住房所有權人獲得賠償金的,應當給予居住權人適當補償;沒有獨立生活能力的居住權人,也可以放棄補償,要求適當安置,但因居住權人故意或重大過失致使住房滅失的除外。”按照這一規定,居住權人可以在“適當安置”的住房上繼續行使居住權,表明居住權具有物上代位性。我國也有學者主張,在房屋被征收而導致滅失的情況下,若被征收人因此獲得新的安置房屋時,為保護居住權人的利益,居住權亦得回復。對此,筆者認為,只要住宅滅失,即使有代替物的,居住權也應歸于消滅。如果所有權人愿意,可以就新的住宅重新設立居住權。
(四)居住權被撤銷
當出現法定事由時,物權設立人有權撤銷物權,從而使物權歸于消滅。這是各國和地區的立法通例,我國立法也有相應規定。例如,《民法典》第 384 條規定了供役地權利人有權解除地役權合同的兩種情形,這實際上就是地役權被撤銷。那么,住宅所有權人能否撤銷居住權呢? 對此,《物權法( 草案)》第 187 條曾持肯定態度,并規定了兩個撤銷事由:一是故意侵害住房所有權人及其親屬的人身權或者對其財產造成重大損害;二是有危及住房安全等嚴重影響住房所有權人或者他人合法權益的行為。筆者認為,為保護住宅所有權人的利益,在特定情形下,應當允許所有權人撤銷居住權。這些特定情形主要有:(1)居住權人濫用居住權,如對住宅造成嚴重損害、轉讓居住權、擅自出租住宅、改變住宅的用途、不進行正常修繕而任其毀損、允許非基于居住權人生活之需的人員居住情節嚴重等;(2) 居住權為有償的,在約定的付款期限屆滿后在合理期限內經兩次催告仍未支付費用。該情形主要是參考《民法典》第 384 條的規定,因地役權與居住權同為役權,在利用供役地和住宅方面具有類似性。
(五)其他事由
其他事由主要包括:(1)附停止條件成就或附終止期限屆至。如前所述,居住權可以附條件或附期限。 若居住權附停止條件或附終止期限的,則當條件成就或期限屆至時,居住權消滅;(2)拋棄。居住權人拋棄居住權當屬其自由,居住權歸于消滅;(3) 混同。當所有權人將住宅出賣或贈與給居住權人時,住宅的所有權與居住權發生混同,此時居住權消滅。
在居住權因上述事由消滅后,發生如下法律后果:(1)返還住宅。居住權消滅,而住宅仍存在的,居住權人負有返還住宅的義務。居住權人所返還的住宅,應當符合合同約定的使用后狀態或者自然損耗后的狀態。因居住權人死亡而導致居住權消滅的,其繼承人承擔返還住宅的義務。(2)賠償責任。如果因居住權人的原因導致住宅滅失的,不僅居住權歸于消滅,而且居住權人還應承擔相應的賠償責 任。在居住權人拋棄居住權時,應妥善處理好拋棄后的事宜。若因居住權人拋棄居住權而造成住宅損害的,亦應承擔賠償責任。(3)辦理注銷登記。居住權實行登記生效主義,因此,在居住權消滅的情況下,應當辦理注銷登記。對此,《民法典》第 370 條規定:“ 居住權消滅的,應當及時辦理注銷登記。” 應當指出的是,在住宅部分滅失的情況下,雖然居住權并沒有消滅,但當事人亦應當辦理相應的登記,這種登記應為變更登記。