司法實踐中關于承租人優先承租權權利性質，以及行使“同等條件”的認識不統一。本文通過對優先承租權性質及行使條件的分析，準確把握優先承租權制度適用規則，妥善處理相關司法案件。
一是優先承租權的實踐困惑。《中華人民共和國民法典》第734條對承租人優先承租權作出明確規定，解決了是否以事先約定作為優先承租權行使前提條件等爭議問題。但司法實踐中，援引該條進行裁判時仍遇到許多新的困惑，特別是不同租賃類型有其自身獨特性，民法典及配套解釋中并未就優先承租權的行使作進一步細化規定。如何準確把握優先承租權行使中“同等條件”，在個案中平衡出租人與承租人的利益，成為司法實踐中亟待解決的問題。
二是優先承租權的權力性質界定。房屋租賃權的性質學術界主要有三種觀點。1.債權說，承租人所享有的對租賃物的占有、使用、收益權，完全是基于租賃物的交付而取得的一種債權，是一種請求權、相對權，并不具備對標的物獨立支配的權利，不具有對抗第三人的效力。2.物權說，認為房屋租賃權就是對房屋的占有、使用、收益權，以及一定程度的處分權，本質上屬于物權的范疇。3.債權的物權化說。認為房屋租賃權本質上為債權，基于保護承租人的需要，使其具有在一定條件下對抗第三人的物權化色彩。從提高經濟效率、保障物盡其用的角度，應首先承認優先承租權的債權屬性，但又要認識到優先承租權無論從應然還是實然的角度都帶有一定的物權屬性，應當加以適當的物權化規則的保護，如出租人在租賃合同屆滿前應負有一定的通知義務，在承租人主張行使優先承租權時應當要求出租人強制締約等，以此保障承租人應有權益。
三是優先承租權的行使條件及“同等條件”的判斷。審判實踐中，同等條件是判斷優先承租權能否行使的核心內容，但目前并無明確法律規定。參考《中華人民共和國民法典》等法律法規關于承租人優先購買權中的同等條件的規定，相關考量因素不應僅僅系價格，履行方式、期限等均具有重要意義。在租賃合同中，不同于一次性買賣關系，租賃物的使用具有長期性，對于租賃物的價值維系和租金價格會產生重要影響，對于租賃物的用途和用法在評判“同等條件”時亦具有重要的考量意義。
四是商事優先承租權案件糾紛解決的考量因素。實踐中不同類型的租賃關系中優先承租權的行使有著較大不同。居住租賃傾向對基本生存權利的居住權進行保護，而商事租賃更加側重對經營性財產及顧客流價值等商業利益的保護。如商業綜合體、綜合性購物中心等的租賃，出租方通常會對消費者行進動線、業態布局、鋪位大小等進行綜合設計，并且隨著市場情況變化，出租方也會適時對業態進行調整升級，以確保商業綜合體能持續提供高品質的供給和服務，保持良好的經營狀態。
五是優先承租權受侵害時的救濟途徑。法院審理優先承租權受侵害時應注意租賃雙方的磋商經過、出租人與第三人意定內容的合理性，著重審查出租人是否提前將相關租賃標準向承租人予以告知。關于賠償范圍，除因搬遷、新址籌備等造成的直接經濟損失外，因喪失固定客戶群體或者商譽受損造成的損失部分出租人亦應予以賠償。考慮到可得利益損失及隱形損失舉證困難，案件審理時應合理分配舉證責任，適當增加侵權人的賠償責任。
作者：竇超，無錫市梁溪區人民法院