進一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)全過程監(jiān)管
——淺談《修改〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的決定（征求意見稿）》
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《修改〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定〉的決定（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2021年12月2日。早在1993年，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（下文簡稱《規(guī)定》）就由原建設(shè)部制定發(fā)布。隨著我國社會主義法制體系的逐步完善，2000年，原建設(shè)部根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第九條對《規(guī)定》進行大幅修改，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)從五級減少為四級，沿用至今，期間僅根據(jù)《中華人民共和國公司法》的規(guī)定刪除了各級資質(zhì)對注冊資本的最低限額要求。此次修改進一步貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于深化“證照分離”改革 進一步激發(fā)市場主體發(fā)展活力的通知》，對照《中央層面設(shè)定的涉企經(jīng)營許可事項改革清單（2021年全國版）》作了相應(yīng)修改。總體來看，《征求意見稿》貫穿事前、事中、事后監(jiān)管全流程。
降低事前監(jiān)管要求
本次《規(guī)定》修改的最大亮點是“降低事前監(jiān)管要求”。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，實質(zhì)上是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的準入門檻，是國家對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀管理、監(jiān)督的重要手段。它在一定程度上反映了國家對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要管控和合理干預。《征求意見稿》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)由四級調(diào)整為兩級，取消三級四級資質(zhì)的認定，相應(yīng)調(diào)整二級資質(zhì)認可條件：刪除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時限、過往房地產(chǎn)開發(fā)面積或開發(fā)投資額下限的要求，放寬相關(guān)專業(yè)人員的數(shù)量下限，二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需滿足“建筑面積不超過25萬平方米、不得越級承擔任務(wù)”的要求即可，其承擔業(yè)務(wù)的具體范圍不再由政府主管部門確定。同時，根據(jù)國務(wù)院深化“證照分離”改革要求，取消要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請《暫定資質(zhì)證書》程序。
上述多處改動，釋放了對房地產(chǎn)開發(fā)市場的重大利好信號。《征求意見稿》大幅降低事前審批標準、簡化審批程序，有利于激發(fā)民間資本進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的積極性。同時，二級資質(zhì)門檻降低，使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠滿足監(jiān)管部門對信托公司向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放信托貸款的要求（根據(jù)銀監(jiān)辦發(fā)〔2010〕54號文件的要求，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須滿足房地產(chǎn)開發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)）。這在一定程度上有助于緩解近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資困難問題。長期來看，這也將有助于增加商品房市場供給，從而起到抑制房價效果。
但《征求意見稿》對現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中一級資質(zhì)的取得條件未做任何改動，仍從經(jīng)營年限、建筑面積下限、建筑工程質(zhì)量、專業(yè)人員人數(shù)及職稱等方面對申請企業(yè)進行全方位考察，但卻對二級資質(zhì)的取得條件刪減前述大部分指標。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第九條的規(guī)定，主管部門核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級時，應(yīng)考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等指標。一級、二級資質(zhì)申報門檻差異大，但在資質(zhì)取得后的經(jīng)營活動中，兩級資質(zhì)僅在建設(shè)規(guī)模方面存在差異，匹配度是否合適，值得思考。
完善事中監(jiān)管
首先，取消年檢，采取“雙隨機、一公開”監(jiān)管。近20年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)一直實行年檢制度。企業(yè)若無正當理由不參加資質(zhì)年檢的，視為年檢不合格，資質(zhì)證書直接被注銷，無任何補救機會，企業(yè)只能重新準備材料，再行申請。但《征求意見稿》擬確定的新監(jiān)管方式，監(jiān)管部門不再坐等企業(yè)上門接受審查，而是在監(jiān)管過程中隨機抽取檢查對象，隨機選派執(zhí)法檢查人員，并及時向社會公開抽查情況及查處結(jié)果。同時，要求抽查全程留痕，實現(xiàn)責任可追溯，目的在于限制監(jiān)管部門的自由裁量權(quán)。這給企業(yè)頭上懸了一把“達摩克利斯之劍”，促使其增強守法自覺性，使其不敢心存僥幸、冒險違規(guī)。當然，《征求意見稿》也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)留下改錯空間：如果企業(yè)不再符合相應(yīng)資質(zhì)條件的，給予其一定期限改正；只有拒不改正的，才撤回其資質(zhì)證書。這體現(xiàn)了監(jiān)管部門執(zhí)法的溫度。
值得注意的是，《征求意見稿》僅簡單提及了新的監(jiān)管方式，在實際執(zhí)行過程中，縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門還需要做大量細化工作，包括建立隨機抽查事項清單，保證抽查清單根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章修訂情況和工作實際進行動態(tài)調(diào)整；要明確抽查依據(jù)、抽查主體、抽查內(nèi)容、抽查方式等。特別重要的是，監(jiān)管部門要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管領(lǐng)域中的實際情況，合理確定隨機抽查的比例和頻次。既要保證必要的抽查覆蓋面和工作力度，又要防止檢查過多和執(zhí)法擾民。
其次，企業(yè)遺失資質(zhì)證書后，無須再經(jīng)過“在新聞媒體上聲明作廢”這一前置程序才能補領(lǐng)。根據(jù)《征求意見稿》的規(guī)定，企業(yè)遺失資質(zhì)證書后，可以直接向原資質(zhì)審批部門提出申請，后者應(yīng)當在5個工作日內(nèi)辦理完畢。2017年9月印發(fā)的《國務(wù)院審改辦等十一部門關(guān)于取消27項中央指定地方實施行政審批中介服務(wù)和證明材料的通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級及以下資質(zhì)證書遺失申請補辦的，不再要求申請人委托媒體刊登作廢聲明。此次修改將其覆蓋到一級資質(zhì)企業(yè)。現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》之所以要求企業(yè)執(zhí)行公開聲明作廢程序，是為了避免資質(zhì)證書被其他企業(yè)非法利用。但在政務(wù)電子化普及情況下，這一擔憂也不必要，刪除該前置程序，可減輕企業(yè)負擔。
完善事后監(jiān)管
除涉及對企業(yè)資質(zhì)管理的若干情形、繼續(xù)保留現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的處罰措施外，《征求意見稿》還刪除了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他違法違規(guī)情形的具體處罰規(guī)定，修改為按照《中華人民共和國行政處罰法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定予以處理。這與這些違法行為已經(jīng)在前述上位法中有相應(yīng)規(guī)定有關(guān)。需要注意的是，若按照這樣的修改思路，現(xiàn)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第十九條、第二十條的內(nèi)容也與上位法《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》第三十四條完全重合，無須再作規(guī)定。
（作者：□特約撰稿 陳曉芳 作者單位：華東政法大學國際金融法律學院）