房產(chǎn)作為被執(zhí)行人的大額財產(chǎn)，具有價值高、查控易等特點(diǎn)，在執(zhí)行程序中特別受申請執(zhí)行人和法院執(zhí)行部門的“青睞”。但在司法處置過程中，屢屢會有案外人向法院主張其享有租賃權(quán)，在“買賣不破租賃”規(guī)則的影響下，由于租賃合同真假難辨、法律適用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、懲戒措施制度缺位等原因，導(dǎo)致執(zhí)行部門大量的司法資源被占用、浪費(fèi)，嚴(yán)重影響了執(zhí)行效率和拍賣成交率。為進(jìn)一步提高涉租賃房產(chǎn)的處置效率，筆者通過梳理分析司法實(shí)務(wù)中存在的難點(diǎn)及原因，并提出相應(yīng)的對策，以期為房產(chǎn)處置提速帶來助益。
一、存在的難點(diǎn)
1.查明租賃情況難。為充分維護(hù)各方合法權(quán)利，在司法處置房產(chǎn)以前，需要詳細(xì)調(diào)查標(biāo)的物現(xiàn)狀，收集拍賣所需權(quán)屬資料，其中查明待處置房產(chǎn)是否存有租賃關(guān)系是十分重要的環(huán)節(jié)。但實(shí)際情況卻是，被執(zhí)行人常常下落不明，現(xiàn)場也無人可供核實(shí)，加之目前就房產(chǎn)租賃合同沒有強(qiáng)制備案的規(guī)定，這些都使得查明租賃情況變得困難重重。實(shí)踐中，不時有案外人在執(zhí)行部門將房產(chǎn)進(jìn)行評估并移送拍賣后才提交執(zhí)行異議，主張其享有租賃權(quán)，這常常造成財產(chǎn)處置程序被迫中斷，甚至導(dǎo)致二次評估和拍賣，延長了案件辦理時限，降低了執(zhí)行效率。
2.認(rèn)定虛假租賃難。司法實(shí)務(wù)中，有的被執(zhí)行人為了拖延執(zhí)行、規(guī)避執(zhí)行，選擇與案外人惡意串通簽訂虛假的租賃合同，將簽訂合同的日期倒簽或惡意延長租賃合同期限，甚至采取“以租抵債”的方式，即提前假借收取租金實(shí)為借款，導(dǎo)致租金流失，以最終達(dá)到對抗法院執(zhí)行的目的。由于執(zhí)行過程中法院主要進(jìn)行程序?qū)彶椋也糠肿赓U合同確有書面材料和銀行流水予以支撐，認(rèn)定虛假租賃存在困難，導(dǎo)致不能有效應(yīng)對被執(zhí)行人利用虛假租賃規(guī)避執(zhí)行的行為。即便申請執(zhí)行人對案外人提交的租賃合同提出異議，并申請對證據(jù)的形成時間進(jìn)行司法鑒定，有時也并不能達(dá)到預(yù)期目的。如在黃某申請執(zhí)行賀某民間借貸糾紛案中，在法院處置賀某名下的房屋時，案外人顏某提出，在法院查封賀某房屋以前，其已與賀某簽訂了19年的房屋租賃合同，并一次性支付了100余萬元的租金，為證明自己的主張，顏某向法院提交了銀行流水及租賃合同原件。后黃某對顏某提交的證據(jù)提出異議，并要求進(jìn)行司法鑒定。法院委托的兩家鑒定機(jī)構(gòu)均作出檢材被污染，且簽名指紋交叉重疊無法取樣，無法形成時間鑒定的意見，嚴(yán)重影響了房屋的處置進(jìn)程。
3.強(qiáng)制交付房產(chǎn)難。涉租賃房產(chǎn)拍賣成交后，一些訴求未得到支持的承租人常以各種理由拒絕騰退搬遷，甚至采取抗拒執(zhí)行、阻礙執(zhí)行、暴力抗法等行為，導(dǎo)致房產(chǎn)交付困難重重。例如當(dāng)租賃權(quán)產(chǎn)生于抵押權(quán)之后，滌除租賃權(quán)將會導(dǎo)致承租人損失嚴(yán)重，特別是在對非住宅性不動產(chǎn)進(jìn)行處置時，承租人根據(jù)誠實(shí)信用原則和利益可期待性對不動產(chǎn)進(jìn)行了裝飾、裝修和其他有附加值的添附，一旦租賃權(quán)被滌除，其抵抗情緒都會很重。即便在法院的強(qiáng)制干預(yù)下得以交付成功，也易引發(fā)強(qiáng)占、騷擾、斗毆等后續(xù)糾紛，部分“法拍房”的買受人“不堪其擾”，為了行使完整的所有權(quán)，不得不求助公安機(jī)關(guān)或另行起訴維權(quán)，這極大地?fù)p害了司法拍賣工作的權(quán)威性。
二、原因探究
1.租賃合同規(guī)制較少。不同于抵押合同需要公示，房產(chǎn)租賃合同并沒有強(qiáng)制備案的規(guī)定。民法典第七百零六條規(guī)定，當(dāng)事人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。該規(guī)定能充分保障當(dāng)事人之間的意思自治，限制公法過多地介入私法領(lǐng)域，但如此一來，在某些情況下，可能會增加債務(wù)人責(zé)任財產(chǎn)的不確定性，影響正常經(jīng)濟(jì)交往，損害部分債權(quán)人、承租人的利益。例如在房產(chǎn)等大宗財產(chǎn)的租賃合同中，如果對長期租賃關(guān)系、大額租金支付情況缺乏最低的公示要求，那么房產(chǎn)的權(quán)利負(fù)擔(dān)將會被隱藏，容易造成債權(quán)人對債務(wù)人的財產(chǎn)缺乏正確的判斷。當(dāng)房產(chǎn)進(jìn)入司法處置程序后，由于缺乏房產(chǎn)租賃關(guān)系的準(zhǔn)確查詢渠道，有時也容易損害承租人的利益。
2.虛構(gòu)租賃的違法成本較低。由于租賃合同沒有法定的公示要求，當(dāng)案外人向法院提交房產(chǎn)租賃合同時，執(zhí)行法官往往會采取謹(jǐn)慎的態(tài)度。加之，在現(xiàn)行技術(shù)條件下，對合同的形成時間鑒定存在一定難度，特別是在檢材被污染的情況下，鑒定機(jī)構(gòu)有時并不能作出具體準(zhǔn)確的鑒定意見，這些都使得對虛假租賃合同的認(rèn)定阻礙重重。執(zhí)行法官在審查房產(chǎn)租賃合同時，要決定是否認(rèn)可案外人的租賃關(guān)系，一般很難直接認(rèn)定合同系虛構(gòu)，而更側(cè)重從是否給付租金入手。于被執(zhí)行人、案外人而言，提供虛假租賃合同會讓法院的執(zhí)行程序被拖延，甚至迫使法院“帶租拍賣”，其最差結(jié)局也只不過是被法院駁回，違法成本非常小。
3.法律規(guī)范不夠完善。現(xiàn)下法律法規(guī)對涉租賃房產(chǎn)司法處置中的部分難點(diǎn)問題缺乏明確的規(guī)定，以至于各地法院評判和掌握尺度有差異，法律適用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。例如，當(dāng)事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條的規(guī)定提出異議的，應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。由此可知，案外人主張房產(chǎn)租賃權(quán)可以在執(zhí)行程序終結(jié)之前的任何階段提出。由于待處置房產(chǎn)是否存在租賃關(guān)系缺乏準(zhǔn)確的查詢渠道，執(zhí)行法官通常采取在現(xiàn)場張貼公告的方式，限定申報租賃權(quán)的截止時間，逾期未申報的，法院將按照無租賃房產(chǎn)移送評估、拍賣。但執(zhí)行公告的上述內(nèi)容并不完全符合法律的有關(guān)規(guī)定，案外人依然可以在房產(chǎn)移送評估、拍賣后或成交前主張依法享有租賃權(quán)，各地法院的處理結(jié)果也存在差異，而撤拍和二次評估將嚴(yán)重影響法院司法拍賣的公信力和執(zhí)行程序的穩(wěn)定性。再如，對于“以租抵債”性質(zhì)的認(rèn)定，能否作為“帶租拍賣”的依據(jù)，目前各地法院的認(rèn)識也并不一致，亟須統(tǒng)一規(guī)范。
三、對策建議
執(zhí)行程序應(yīng)堅持“效率優(yōu)先，兼顧公平”的原則，為更好推進(jìn)涉租賃房產(chǎn)司法處置工作，妥善維護(hù)各方利益，筆者嘗試提出如下對策建議：
1.對房產(chǎn)租賃合同進(jìn)行必要的備案管理。對租賃合同進(jìn)行備案登記，是公法介入私法領(lǐng)域的行為，必須恪守必要的原則，盡量減少市場主體的負(fù)擔(dān)。如對于一些價值小、租期短、租金少的財產(chǎn)，自然無登記管理的必要，但對于房產(chǎn)等大宗財產(chǎn)，特別是存在較長租期、大額租金的情形，筆者以為可以進(jìn)行必要的登記備案。當(dāng)然，登記備案不同于審批，備案部門只需如實(shí)記錄房產(chǎn)所有權(quán)人提供的租賃信息即可。通過對符合一定條件的房產(chǎn)租賃合同進(jìn)行登記備案，一方面可以為查詢房屋租賃關(guān)系提供權(quán)威渠道，另一方面也可以讓市場主體對彼此的責(zé)任財產(chǎn)獲得清晰的判斷。
2.對虛構(gòu)租賃關(guān)系研究適當(dāng)?shù)闹撇么胧１粓?zhí)行人與案外人惡意串通簽訂虛假的租賃合同，其背后的推力主要來源于違法成本過低，為此可以著手研究適當(dāng)?shù)闹撇么胧＠纾蓞⒄赵V訟費(fèi)用的設(shè)計，案外人因租賃權(quán)對法院的執(zhí)行行為提出異議的，法院可以要求其繳納一定數(shù)額的費(fèi)用，如異議成立，法院退還該筆費(fèi)用，如異議被駁回，則應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)損失，無權(quán)要求退還已繳納的費(fèi)用。再如，在案外人提交租賃合同時，可以向其發(fā)出風(fēng)險告知書，明確告知一旦查實(shí)租賃合同系虛構(gòu)的，法院將嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定追究其法律責(zé)任，此外可以探索將其納入失信名單，對其進(jìn)行信用懲戒。
3.對辦案實(shí)務(wù)難點(diǎn)盡快出臺統(tǒng)一規(guī)范。各地高級人民法院可先統(tǒng)籌組織召開關(guān)于司法處置中的疑難問題分析交流會，針對執(zhí)行實(shí)務(wù)中的突出難點(diǎn)、普遍性問題，盡快出臺相關(guān)文件，統(tǒng)一轄區(qū)法律適用尺度，為全國最終出臺相應(yīng)規(guī)定提供有益探索。例如，需明確租賃權(quán)成立的條件，案外人向法院主張自己是承租人的，必須提供符合條件的相關(guān)證明材料，不能僅以一份租賃合同就延緩法院的執(zhí)行程序。再如，需限定租賃權(quán)的主張期限，法院在現(xiàn)場已張貼執(zhí)行公告，案外人未在執(zhí)行公告的期限內(nèi)主張租賃權(quán)且無正當(dāng)理由的，可視為其自愿放棄租賃權(quán)，以維護(hù)法院司法拍賣的權(quán)威性。而對于法律適用中爭議較大的問題，如“以租抵債”是否適用“買賣不破租賃”的規(guī)則等，應(yīng)在法理和實(shí)務(wù)層面充分論證后盡快出臺統(tǒng)一的處理方法。
4.司法處置應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)程序要求。首先，財產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查工作要做細(xì)，法院查封房產(chǎn)后確認(rèn)需要司法處置的，應(yīng)實(shí)地前往現(xiàn)場張貼執(zhí)行公告并進(jìn)行實(shí)地走訪，執(zhí)行公告應(yīng)詳細(xì)注明查封時間、產(chǎn)權(quán)信息、抵押情況、拍賣決定、租賃合同申報期限、搬遷截止日、法官聯(lián)系方式等信息，并特別注明未在指定期限內(nèi)向法院報備租賃合同的有關(guān)法律后果。其次，租賃合同審查工作要做實(shí)，法院對當(dāng)事人提交的租賃合同要進(jìn)行詳細(xì)審查，特別要關(guān)注合同簽訂的時間節(jié)點(diǎn)、租賃期限及租金給付等問題，必要時執(zhí)行法官可以決定組織聽證，并要求承租人對其所提供的證據(jù)接受申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人的質(zhì)詢。最后，救濟(jì)渠道告知工作要做到位，在財產(chǎn)處置的各個階段，當(dāng)事人享有異議權(quán)的，要明確告知并記錄在案，讓各方當(dāng)事人自由選擇權(quán)利的行使或放棄。
5.執(zhí)行措施運(yùn)用應(yīng)注重恪守均衡原則。法院在執(zhí)行工作中應(yīng)遵循執(zhí)行適度原則，為實(shí)現(xiàn)執(zhí)行的目的，采取的執(zhí)行措施或手段要適度，在目的和手段之間保持一定比例或均衡。例如，明確并無相關(guān)法律規(guī)定已被抵押的財產(chǎn)不能出租，故對成立于抵押權(quán)之后的租賃權(quán)，在滌除租賃權(quán)的同時應(yīng)適當(dāng)考慮承租人的權(quán)利，在評估程序中，應(yīng)當(dāng)將承租人的裝潢資產(chǎn)單獨(dú)評估，并按裝潢價值在最終拍賣標(biāo)的成交價中所占的比例，且將該價值分?jǐn)傇谑Ｓ嘧赓U期限的數(shù)額在最終成交價的拍賣款中優(yōu)先扣除，返還給承租人。再如，對于承租人提出在拍賣成交前暫緩騰退的申請，執(zhí)行法官進(jìn)行風(fēng)險評估后，可責(zé)令承租人在簽訂承諾書并交納相應(yīng)保證金后適當(dāng)予以延期，在保障申請執(zhí)行人利益的情況下，盡量減少承租人的損失。
（作者單位：重慶市北碚區(qū)人民法院）