“兇宅”并非法律意義上的專業術語，通常是指發生過自殺或他殺等非正常死亡事件的房屋。在當前城市化建設突飛猛進的時代，“兇宅”走進司法拍賣的視野既是社會發展的必然，也是法院執行工作難以回避的問題。對死亡的禁忌是一種符合人性的普遍性心理，并不能當然地認為認定“兇宅”是一種封建迷信思想，更不可否認的是“兇宅”的市場成交價格普遍低于正常價格。司法拍賣畢竟是一種公權行為，需要尊重基本的法律原則，必須要認真分析拍賣“兇宅”包含的道德風險和法律風險，并予以妥善應對。
“遵循公序良俗”是我國法律的基本原則，拍賣“兇宅”涉及申請執行人、被執行人、房屋買受人的切身利益，同時還涉及罹難者及其近親屬的隱私，合法合理地處理好“兇宅”的司法拍賣工作無疑是遵循公序良俗原則的應有之義。鑒于“兇宅”的特殊性，筆者從司法拍賣的實踐出發，主要從三個方面分析司法拍賣“兇宅”的風險并提出相關防范建議，期望對法院執行工作的規范化建設有所裨益。
1.要在執行調查中敏銳地發現“兇宅”。待處置的房屋是否屬于“兇宅”，案件的當事人并不一定會主動告知案件的承辦人，申請執行人希望房屋高價成交以最大限度實現債權，即便知曉“兇宅”的相關信息也有很強的隱瞞動機，有些房屋的實際使用人基于對抗法院執行或者保護隱私的心理，也不會主動告知法院。如果非正常死亡的人是被執行人且戶籍被注銷，執行法官就無法通過網絡查詢系統獲取被執行人的財產信息，這種情況下就需要去被執行人戶籍所在地或者房屋所在地的派出所進行調查，要求調取相關資料、核實情況。另外，通過走訪物業公司、居民委員會等形式也能發現非正常死亡事件，還有就是查詢該房屋所在小區的新聞也可能發現相關線索。
2.確定待處置房屋屬于“兇宅”后要恰當地做好信息披露。現行有效的《房地產估價規范（GB/T 50291-2015）》并未將“非正常死亡”因素作用估價的參考，資產評估公司出具的評估報告通常采用比較法、收益法等估價方法，也不考慮“非正常死亡”因素對評估價格的影響。執行法官可以依職權確定房屋的起拍價，但是為加快資產的處置效率，執行法官通常會將首次拍賣的房屋按照評估價的七折掛網拍賣，也就是說“兇宅”的掛拍價格與其他房屋并無顯著區別，但是“非正常死亡”因素對房屋價格的貶損卻是基本的交易常識。根據《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條的規定，實施網絡司法拍賣的，人民法院應當在拍賣公告發布當日通過網絡司法拍賣平臺對拍賣財產已知瑕疵予以特別提示。盡管該規定并未明確“瑕疵”的具體范圍，但恰當地披露“兇宅”信息是對買受人權利的保護，謹慎起見應該披露“非正常死亡”信息。與此同時，披露“兇宅”信息要注意保護罹難者的個人隱私，有意向的買受人可以申請查閱相關資料但是不允許復制、傳播。
3.成交后買受人發現房屋屬于“兇宅”仍會引發糾紛。因為各種主客觀因素的限制，法官不一定在拍賣之前就能發現房屋屬于“兇宅”，相關法律法規中也沒有明確列舉執行法官調查房屋相關信息的范圍和深度。為解除執行法官拍賣房屋的后顧之憂，《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第十四條第五項明確規定，競買人決定參與競買的，視為對拍賣財產完全了解，并接受拍賣財產一切已知和未知瑕疵。按此規定，買受人成交之后才知曉購買的房屋是“兇宅”的，也不能悔拍或者要求法院承擔瑕疵擔保責任，但是買受人仍可能以“法院沒有詳盡調查”“違背公序良俗”“非正常死亡不是瑕疵”等為由要求拍賣“兇宅”的法院退房或賠償。對于此類因成交后買受人發現房屋屬于“兇宅”而可能引發的糾紛，法院應該積極地予以防范，建立更加規范的執行調查機制，例如與公安機關建立信息關聯機制及時準確地發現“兇宅”線索，完善法規明晰“兇宅”的范圍，建立窮盡調查措施之后的絕對豁免機制，明確只要充分地完成調查，法院便不承擔任何道德和法律責任。
司法拍賣“兇宅”既關乎當事人、買受人的實際利益，還關乎法院執行工作的權威性，既有道德風險也有法律風險。隨著城市人口數量的持續增長，房屋價格的持續增加，法院處置已知的或未知的“兇宅”都應該認清其中的風險，從建立法規指引、完善調查舉措上下功夫、防風險，促進法院執行工作的規范化建設。
（作者單位：重慶市大渡口區人民法院）