裁判要旨
在評判房屋配套的車位能否達到正常使用目的時，應結合購房者的具體購房需求、開發商在行業標準與不同購房者的不同購房需求之間的平衡，以及車位現狀來綜合認定。若配套車位符合竣工驗收條件，但不能滿足購房者正常合理的使用需求的，應支持購房者的整改請求。
【案情】
2012年10月，廖某芳、廖某利（乙方、買方）與重慶復信置業有限公司（下稱復信公司）（甲方、賣方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定乙方購買甲方開發的渝北區兩路組團A區23幢1-7號房屋，建筑面積258.55平方米，總成交金額241萬余元。同日，雙方簽訂補充協議，約定配套車位銷售金額5萬元，以實測報告中甲方按就近原則指定的房號為準，并需簽訂買賣合同。當日，廖某芳、廖某利付清車位費。2013年12月30日，涉案房屋所在樓棟取得重慶市建設工程竣工驗收備案登記證。2014年5月23日，復信公司向廖某芳、廖某利郵寄入住通知書。2013年12月20日，涉案房屋對應的車庫通過竣工驗收，并于2014年6月16日取得備案登記證。之后，廖某芳、廖某利以278號車位過小、影響正常使用為由，拒絕接房，并起訴要求復信公司對配套車位進行整改（具體為：通過搭建樓梯及澆筑平臺等通行設施，以便在該車位停車后能夠便捷通行至車庫入戶門），并承擔相應的物業管理費及公攤費等物管費用。
【裁判】
重慶市渝北區人民法院經審理認為，廖某芳、廖某利的訴訟請求并未要求對278號車位本身作出整改，而是對涉案房屋進行整改，但涉案房屋已取得竣工驗收備案登記證，278號車位亦竣工驗收合格，廖某芳、廖某利無證據證明該車位的規劃設計不符合法律規定。因此，對廖某芳、廖某利的訴訟請求不予支持。宣判后，廖某芳、廖某利不服，提起上訴。重慶市第一中級人民法院經審理認為，雖然涉案房屋和車庫已驗收合格，但因涉案車位存在影響購房者正常使用、不能較好滿足其購房需求的事實，致使購房者未達到購房的合理使用目的，遂改判復信公司承擔車位整改責任以及整改期間相應的物業服務費用。
【評析】
房地產業在飛速發展的同時，也在交易過程中不斷出現新矛盾，對司法裁判工作提出了新挑戰。本案爭議焦點在于如何認定購房者購買的配套車位是否滿足購房的合理需求，達到通常使用的目的。這是人民法院處理商品房銷售合同糾紛案時需要裁量的一個熱點問題，依法公正解決該類糾紛，有利于房地產市場健康發展，也是關系人民美好生活的民生大事。
1.審查購房者的購房需求：不同購房動機指引不同購房目的�？v觀房地產交易市場，購房者的購房動機一般可分為三種：居住型、投資型、享受型。居住型購房者的購房目的是解決自身居住問題，市區設計緊湊、功能齊全的中小戶型經濟適用房屋是其首選。投資型購房者經濟狀況相對良好，購房的關注點更多在于樓盤的升值空間和出租、轉讓的可行性及收益大小。享受型購房者對價格的敏感度相對較低，購房時帶著較強烈的品質需求，關注重點是房屋的檔次與品位、配套服務等，因此房屋結構設計新穎、功能區大氣時尚、配套車位方便好用的大平層、別墅等是其首選。本案中，廖某芳、廖某利于2012年從復信公司處購買的涉案房屋，無論從交易時間、市場行情、房屋坐落、建筑結構，還是建筑面積、成交金額等方面來講，其購房動機更符合享受型特征。此種情形下，廖某芳、廖某利對所購房屋和配套車位的建筑品質等提出較高需求既符合其合同目的，也符合人們的一般認知和慣常理解。
2.審查開發商的誠信程度：開發商是否在行業標準與購房者購房需求之間作出符合誠實信用原則的平衡。民法典第七條規定：“民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。”從原合同法到民法典，誠實信用原則從來都是私法領域的“帝王條款”，要求人們在民事活動中行使民事權利和履行民事義務時應當講究信用、誠實不欺，在不損害他人利益的前提下追求自己的利益，否則將獲得不利的法律評價。就本案來說，結合第一點評判理由，復信公司提供的車位達到符合其合同義務的嚴格責任應當界定為，同時符合行業標準和滿足購房者合理使用需求這兩項條件，方為遵循誠信原則的具體體現。詳言之，開發商在樓盤項目設計之初，即應充分評估不同樓房品質滿足不同購房群體需求這一市場適應性問題，在符合行業標準的基礎上，更應全面考慮不同購房者根據不同購房動機所欲達到的不同購房目的。
3.審查配套車位的現實狀態：涉案車位是否存在不能滿足購房者正常合理使用需求的客觀情形。本案中，經二審法院現場勘查后了解到，涉案車位停車入庫后，由于車身兩側均有較近距離的承重柱，車門開啟、關閉、人員上下車、通行等均不便利，給購房者造成使用上的明顯不適感。雖復信公司辯稱系因廖某芳、廖某利的車型太大，但雙方在合同中并未對車位應當或者僅能用于停放何種家用型車輛進行明確約定，根據一般交易習慣和經驗法則，配套車位均應滿足一般家庭的用車需求，加之涉案房屋系別墅，車位設計除應符合行業標準之外，理應滿足該類房屋購房者相對高品質的生活需求。但涉案車位的現狀表明，該車位不能滿足購房者正常合理使用的合同目的，故應予整改。
本案案號：（2019）渝0112民初16831號，（2020）渝01民終161號
案例編寫人：重慶市第一中級人民法院 陳婭梅 劉 莉